1기 신도시(분당, 평촌, 일산, 부천, 산본) 선도지구 및 실현가능성 분석

 

갑자기? 1기 신도시 재건축 선도지구라고? 예상치 못하게 뉴스로 접하게 되니 놀란 감정이 앞서 있었어요.

왜 갑자기 이 시기에 하려고 하는 거지? 지금의 분위기는 분명 하락장인데 말이에요.

 

이러한 공급대책은 부동산이 상승장이고, 너도나도 막 들어올 때 욕심이 눈에 가득가득할 때, 잠재우기 위한 정부의 카드 중 하나이거든요.

 

아마 예상하기론, 지금 집 사기 굉장히 좋은 시기라고 저는 보고 있습니다.

정부도 이걸 아는 것 같기도 해요. 그래서 미리부터 공급대책 호재를 늘리려고 하는 게 아닌가 싶네요.

 

노후된 1기 신도시를 재개발, 재건축하는 발전적인 의미도 크고요!

어찌 되었건 입지자체는 일반 도시들보다 좋은 건 사실이거든요.

 

 

YTN 뉴스인데 보시게 되면 전체적인 골자는 이해하실 수 있을 거예요.

 

이 글에서는 과연 실현가능성이 있을까? 그리고 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 저의 의견을 말씀드려 볼까 합니다.

 

결론은 쉽지 않을 것 같다입니다.

 

 

일단은 제가 이것 관련해서 뉴스기사도 여러 개 찾아봤었는데요. 아래 기사 2개가 가장 정리를 잘해놓았습니다.

그림이랑 표로 잘 구성해 놓았더라고요. 한눈에 보기에 딱 좋습니다.

1기 신도시 재정비 선도지구 13곳 선정…3만6000가구 공급

[선도지구] “주민 동의율은 기본”…공공기여 등이 당락 결정

 

뉴스는 사실 있는 현상만 말하기 때문에 현장이라는 동떨어져 있는 면이 없지 않아 있어요.

그리고 가장 큰 단점은 후행적이라는 것이죠. 현장의 목소리를 한 번 공유드려볼게요.

 

선도지구란 노후된 아파트를 가장 먼저 재개발 재건축하는 것을 말한다

 

일단 선도지구가 무엇인지 알아볼 필요가 있습니다. 단어만 봐도 약간 감이 올 거예요.

 

선도한다. 먼저 테스트 삼아 해본다는 의미인데요. 1기 신도시 선도지구란 노후된 아파트를 먼저 재개발 재건축을 테스트 삼아 해보다는 의미입니다.

 

그거 아세요? 아파트 이름을 보다 보면, 시범단지라고 시범이라는 말이 들어가 있는 게 전국 곳곳에서 볼 수 있는데, 이것도 비슷한 의미입니다.

 

맨 처음에는 거기에 허허벌판, 빈땅이었어요. 그때 당시에는 솔직히 사업이 성공할까 미지수인 것은 맞지요.

그래서 제일 먼저 한 번 지어보는 거예요. 국민들의 반응이라던가 예상하지 못한 문제점이 발생될까 안될까?

 

어찌 보면, 일본 언어이기도 한데 마루타죠. 실험체 ㅎㅎ

 

그래서 시범단지는 입지가 제일 좋은 경우가 많습니다!

 

 

가장 좋은 곳에 테스트 삼아해 봐야지, 그나마 반응이 좋을 거잖아요? ㅎㅎ

물론 지금 1기 신도시 발표한 곳이 입지가 제일 좋은 곳들은 아닙니다.

 

제가 말씀드리는 것은 아무것도 없는 곳에 새롭게 개발되어서 지어지는 것을 의미하는 거예요.

 

선도지구에 선정된 구역은 총 13개이다

평촌 꿈마을 금호 아파트

지역	아파트 구역
분당	샛별마을 동성
	양지마을 금호
	시범단지 우성
일산	백송마을 1단지
	후곡마을 3단지
	강촌마을 3단지
평촌	꿈마을 금호
	샘마을
	꿈마을 우성
중동	삼익
	대우동부
산본	자이백합
	한양백두

 

 

인터넷에 말로만 이리저리 왔다 갔다 하는 걸 보는 것보다는 정부에서 공식적으로 발표한 문서를 보는 게 좋습니다.

보도자료라고 하는데요. 위 링크를 통해 국토교통부 공시하는 곳을 걸어놓았으니 편하게 이동하실 수 있을 거예요.

 

꼭 저 원본을 통해서 읽어보셨으면 좋겠습니다. 제가 위에 표로 정리한 것은 저 아파트만 해당되는 게 아니에요.

일종의 구역으로 묶이게 되는데, 그 구역표시가 다 되어있으니 보시기 편할 겁니다.

 

평촌신도시 선도지구 선정구역

 

제가 위 지역 중 예시로 평촌신도시만 가지고 왔습니다. 음영이 약간 파란색으로 색칠된 구간이에요.

 

구역이 아파트 한 곳만으로 이루어져 있지 않죠?

인접해 있는 다른 아파트들과 같이 묶여서 진행된다는 의미입니다.

 

자.. 이게 독이 될 수도 있습니다.

 

 

우리나라가 살기 좋아진 것은 맞아요. 각자 다 개인의 자산을 소유할 수 있고, 법적인 권리가 있으니까요.

그래서 재산권을 침해하기가 굉장히 어렵습니다. 좀 더 쉽게 말해볼게요.

 

의견통합하기가 정말 힘들어요. 모두 다 이해관계가 다 다르기 때문이에요.

어떤 사람은 돈에 여유가 있어서, 개발되면 좋은 사람이 있는 반면에 돈이 상대적으로 부족해서 하루하루를 힘겹게 살아가시는 분도 있습니다.

 

자금적인 것 외에도, 무수히 많은 문제점들이 존재할 거예요.

어떻게 장담하냐고요? 지금 재개발 재건축을 예전부터 진행하려고 했던 아파트들을 보면 알 수 있습니다.

 

서로서로 소송도 하고, 감정싸움도 하기 때문에 사업 진척이 취소되거나 지연되는 일이 빈번하게 일어나고 있습니다.

 

분담금 때문에 호재가 실현되지 않을 가능성이 높은 건 사실이다

 

뭐니 뭐니 해도 바로 돈 문제가 가장 큽니다.

 

지금 부동산 시장은 하락 내지 보합장이라고 봐야 하기 때문에 일반적인 사람들은 분담금 가격이 나오게 되면 현실적으로 힘들어할 거예요.

 

이렇게 재개발 공사가 진행 중인 현장들도 시공사 측과 공사비 인상문제로 조합 측과 싸우고 있는 게 현실이니까요.

장위4구역 장위자이레디언트 공사 중지 예고, GS건설 공사비 인상 호소문

 

공사비는 줄어들지 않습니다. 인플레이션에 연동해서 같이 올라가거든요. 왜냐하면 인건비와 자재값으로 이루어져 있기 때문입니다.

 

최저임금이 올라가면, 작업자의 인건비가 올라가는 것이고, 그렇게 되면 각자 부담해야 할 분담금은 늘어날 수밖에 없다는 의미입니다.

 

재개발 재건축을 진행하면 좋아요
하지만, 모든 사람이 여유가 있는 것은 아니더라고요.

 

 

분당은 좀 다를 것 같습니다. 가격형성의 흐름을 보면 서울 마포구와 성동구 등 주요 입지와 가격이 비슷하니까요.

그만큼 돈에 여유가 있는 사람들이 거주한다는 의미입니다.

 

반면에 일산, 평촌, 중동, 산본은 아파트 임장을 가보면 아시겠지만 상대적으로 연령층이 높으신 분들이 많이 거주하고 계십니다.

 

1. 그분들이 오랫동안 살아왔던 아파트에서 나와 다른 곳으로 이주하는 것
2. 현금흐름이 끊긴 상태에서 몇 억이나 되는 분담금을 내야 하는 것
3. 언제 될지 모르는 긴 시간을 기다려야 하는 것

 

이러한 현실적인 문제에 부딪힐 가능성이 높습니다.

제가 이 글을 통해 말씀드리고 싶은 것은 1기 신도시 선도지구가 선정되었다고 웃돈을 주고 매수하지 말라는 의미입니다.

 

조심하셔야 해요. 정말루요. 정부의 이 발표로 집주인들이 호가를 많이 높게 부르고 있습니다.

파는 사람에게는 더할 나위 없는 기회이고요. 사는 사람에게 있어서는 비싸게 살 가능성이 높습니다.

 

예전부터 진행되어 온 더 입지 좋은 재개발, 재건축의 사례를 꼭 알아보시고, 의사결정을 하셨으면 좋겠습니다.

 

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