서울 갭 2억대로 가능한 브랜드 대단지 아파트 추천, 중구 롯데캐슬베네치아
블로그에 밝혀도 되나 싶은데, 제가 진지하게 투자검토 하고 있는 아파트입니다.
서울 중구에 위치해 있는 황학동 롯데캐슬베네치아라는 아파트예요.
종로 바로 옆에 위치해 있기 때문에 입지적으로 정말 우수하다고 말할 수 있습니다.
그래서 원래 가격대가 비싸야지 정상인데, 현재 20평대 기준으로 8억대를 형성하고 있습니다.
엄청 싸죠?
입지도 엄청 좋은데 말이에요.
하지만, 아쉬운 점이 몇 가지 있어요.
그래서 이 가격대를 형성하고 있는 것입니다.
저도 고민을 많이 하고 있는 사항입니다. 시장에서 가격대가 이렇게 형성되어 있다는 것은 그만한 이유가 있을 거예요.
그 이유를 아래에서 설명을 드려보고, 우리는 투자자이니 큰 숲의 관점에서 바라볼까 합니다.
아파트 단지 정보 및 평형대 구성
단지정보 | 상세내용 |
세대수 | 1870세대 |
층수 | 33층 |
사용승인일 | 2008년 |
용적률 | 557% |
건설사 | 롯데건설 |
주소 | 서울시 중구 황학동 2545 |
평형대 구성 | 23평, 33평, 45평 |
일단 빨간색으로 표시한 부분 기억해 주세요. 뒤에서 자세히 다룰 예정입니다.
보통 아파트의 경우엔 용적률이 200~250% 사이입니다. 하지만 이 아파트는 500% 넘어가네요.
일반적인 아파트가 아니라는 이야기예요. 저층은 상가로 이루어진 주상복합 아파트입니다.
연식과 세대수를 볼까요? 08년식에 1800세대로 브랜드 대단지 아파트입니다. 서울에서는 08년도도 찾아보기 힘들어요.
90년대도 엄청 많고 심지어 80년대 아파트도 많이 찾아볼 수 있습니다. 그만큼 서울은 노후화되었다는 의미예요.
그래서 상대적으로 08년도도 낡은 느낌을 주지 않고, 준신축의 느낌을 주는 것이 사실입니다.
지방으로 가면 16년도쯤 되어야지 그런 분위기를 줄 수 있는데 말이에요.
이 말인 즉 무슨 의미냐면 서울에는 새로 지을 아파트 땅이 없다는 것입니다. 그래서 재개발 재건축을 진행하려고 하는 이유입니다.
주소도 보면 알겠지만, 중구에 속하고 있어요. 바로 옆에 도심권 일자리가 있는데, 종로입니다.
우리나라에서 유명한 대기업 본사가 많이 있기도 하고, 외국인들이 놀러 오는 관광명소도 많은 곳이어서 항상 사람들이 북적북적 한 곳이에요.
이런 곳 주변에 위치해 있는 롯데캐슬베네치아는 입지가 좋다고 말할 수 있습니다.
평형대 구성도 나쁘지 않습니다. 제일 작은 게 20평대이고, 가장 넓은 게 40평대인데 가장 이상적인 형태라고 볼 수 있네요.
10평대가 아무래도 많다 보면 주차자리라던지, 그 아파트에 살고 있는 사람의 구성이라던지, 땅의 지분이라던지 아쉬운 것이 많은 게 사실이거든요.
이렇게 장점을 나열했다고 한 들, 가장 중요한 것은 이 아파트의 가격입니다.
아무리 좋은 아파트라고 하더라도 비싼 가격에 주고 산다는 것은 잘못 사는 것과 다름이 없으니까요.
이 아래에서 이 아파트에 대한 가격과 바로 옆에 있는 왕십리 뉴타운과 비교를 해볼게요.
바로 옆에 있는 왕십리 뉴타운과 평형대별 가격 비교
색상 | 의미 |
빨간색 | 롯데캐슬베네치아 |
주황색 | 텐즈힐, 센트라스 |
초록색 | 동묘앞역 |
파란색 | 신당역 |
아파트 이름 | 20평대 | 30평대 |
롯데캐슬베네치아 | 10층 8.2억 | 중층 10.5억 |
텐즈힐 | 중층 15.2억 | 고층 16.8억 |
센트라스 | 고층 14.0억 | 고층 17.0억 |
일단 가격만 놓고 보자면 베네치아 20평대 8.2억이 정말 매력적으로 다가오네요.
바로 옆에 있는 왕십리뉴타운의 텐즈힐, 센트라스와의 가격차이가 2배 정도로 형성되어 있으니까요.
물론 연식의 차이도 있겠지만, 환경차이도 크긴 합니다. 그럼에도 불구하고 이 정도까지 차이 나는 것도 아니거든요.
제가 보기에는 텐즈힐과 센트라스는 현재 많이 비싸진 구간이고, 베네치아는 매력적인 구간입니다.
지금 시세를 어느 정도 모니터링을 해보니, 매매호가가 계속 내려가는 추세더라고요.
아무래도 요즘 대출규제를 정부가 심하게 적용하다 보니, 매수심리가 아예 바닥을 기고 있는 상황입니다.
이런 상황이 장기적으로 지속된다면, 아무래도 집을 팔아야 하는 사람들도 있으니 호가는 계속 내려갈 수밖에 없고,
낮은 가격에 실거래가 찍히면 자연스럽게 시세가 내려가는 것이 정상적인 수순입니다.
그런 면에서 더 내려간다면 투자자입장에서 진입하기에 더더욱 좋아지는 아파트이지 않을까 생각되네요.
베체치아는 역세 바로 붙어있지는 않지만, 도보권으로 충분히 1호선과 6호선, 2호선을 이용할 수 있습니다.
거기까지 가는데 시장을 거쳐가야 해서 주변환경이 막 좋진 않습니다만, 서울에서는 어딜 가나 이런 환경이 많습니다.
이런 부분은 감수를 해야겠죠. 버스가 아닌 도보로 지하철역까지 갈 수 있다는 것은 장점이 분명하니까요.
그리고 지하철을 타게 된다면 약 15분 만에 서울역에 도착을 할 수 있습니다.
이것만 봐도 얼마나 위치적으로 괜찮은 지 알 수 있는 부분이지 않나 싶네요.
낮은 가격대를 형성하고 있는 이유
그럼에도 불구하고, 낮은 가격을 형성하고 있는 건 사실이에요. 무엇이 걸리는지 이유를 적어볼게요.
일단 서두에도 빨간색으로 표시했다시피 용적률이 가장 큰 원인입니다.
서울이라는 특성상 결국엔 땅을 사는 것과 마찬가지입니다.
그렇다면 용적률이라는 개념이 중요한데, 똑같은 땅에다가 건물을 낮게 지으면 용적률이 낮아지고요.
높게 짓는다면 용적률이 올라갑니다. 이게 왜 아파트 가격이 올라가는 데 걸림돌이 될까요?
집을 소유한 사람이 많아질 수밖에 없으니,
자연스럽게 똑같은 땅을 여러 명이서 나눠가지게 됩니다
그렇게 되면 자연스럽게 땅의 지분이 낮아지는 거예요.
이 아파트가 08년식이라 지금은 준신축의 느낌이 나지만, 10년 뒤 20년 뒤에는 낡은 아파트의 모습일 거예요.
그렇게 된다면 결국 땅의 가격밖에 남질 않습니다. 그러면 재건축 재개발을 해야 하는데, 용적률이 높다 보니 사업성이 안 나와서 진행이 안될 가능성이 있다는 겁니다.
당연히 바로 옆에 있는 왕십리뉴타운 텐즈힐 아파트는 246%이니 사업성이 더욱 좋겠죠? 2배 정도 좋다고 할 수 있겠네요.
그리고 위 사진을 보시면 아시겠지만, 공실이 많은 편입니다.
104동, 105동에 있는 이마트와 각종 프랜차이즈 음식점, 스타벅스 쪽은 활발한 편인데 나머지는 한산한 편이에요.
소규모 사업을 하시는 분들이 사무실로도 많이 쓰고 계시더라고요. 워낙 입지가 좋은 건 맞으니까요.
그런데 이 부분 때문에 가격이 낮게 형성된다고는 보기 어렵고, 위에 적은 용적률이 가장 큰 이유입니다.
제가 서론에서 전체적으로 봐야 한다라고 말씀을 드렸었는데요.
이러한 단점이 있는데도 불구하고, 장점도 뛰어난 게 사실이에요. 모든 입지조건이 완벽한 것을 찾는다면 강남으로 갈 수밖에 없습니다.
어느 것 하나를 선택한다면 어느 것 하나는 포기해야 해요. 기회비용처럼 말이에요.
베네치아 전세가를 보면 20평대 기준으로 5.5억 정도의 시세를 형성하고 있습니다. 매매가는 8억 초를 형성하고 있고요.
글쎄요... 이 정도의 입지를 가진 아파트를 2억대로 투자할 수 있다는 건 아무리 생각해 봐도 적극 검토해봐야 할 사항입니다.
저 또한 유심 깊게 보고 있고요.
지금 부동산 분위기로 인해 더 좋은 곳의 가격이 매력적으로 떨어지지 않는 이상 저의 관점이 쉽게 바뀌지는 않을 것 같네요.
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