6억대 분양가, 이천 롯데캐슬페라즈스카이 실거주 투자 가치 분석

 

이 아파트가 지어진 지 약 2년이 되었는데, 집 앞에 이런 전단지가 붙었더라고요.

큰 관심을 두지 않았던 아파트이긴 해요. 지나갈 때 몇 번 보는 느낌?

 

 

제가 기억하기론 미분양이 난 것으로 알고 있는데, 이 팜플릿을 보면서 딱 느꼈습니다.

 

아직도 미분양이구나!

 

 

관련 뉴스기사도 찾아보니 정말 놀랐었는데, 수도권에서 유일하게 이천이 미분양관리지역에 선정이 되었네요.

 

직관적으로 말씀드리면, 건설사가 새로운 아파트를 막 짓고 있는데, 안 팔린다는 의미입니다.

그러면 자연스럽게 집 값이 올라가기는 다른 지역보다 상대적으로 어렵다고 보는 게 맞습니다.

 

저도 이천에 아파트 1채를 매도해야 하는데, 걱정이긴 하네요 ㅎㅎ

이천의 입주 공급량이 26년도에 폭발적으로 증가하기 때문에 이번 연도가 마지노선이라고 보고 있습니다.

 

분양가보다 매물호가가 1.5억이나 낮게 나오고 있다.

타입	분양가
84A	698,800,000원
84B	689,800,000원
84C	694,800,000원
122	997,800,000원

 

일단 결론부터 말씀드리면, 분양가가 너무 비쌉니다.

2번째 초록색 링크 누르시면, 현재 기준으로 이 아파트 호가가 나오는데요.

 

5억 중반에 나와있습니다.

 

 

제가 보기엔 이 가격도 팔리지는 않을 것 같아요.

 

이천에 대장아파트도 비선호 타입이 4억 중반에 거래되고 있어요. 그 부분을 본다면 실제 거래되는 가격은 5억 초 정도가 현실적이지 않을까 생각이 듭니다.

 

아마 가격협상을 한다고 하면, 많이 깎을 수 있을 거예요.

부동산 시장 전체적으로도 좋지 않은데, 지역적으로는 더 심각한 상황이니까요.

 

랜드마크 아파트 매물가격

B타입 10층 4.7억

A타입 7층 5.2억

 

개인적으로는 랜드마크 아파트 호가가 약간 비싸게 나온 것 같고요.

저 링크 들어가면, 실제로 계약이 체결된 '실거래가'를 보실 수 있습니다.

 

그거랑 가격차이를 비교해 보시면서 협상해 볼 수 있지 않을까 생각이 드네요.

 

B, C 타입보다 판상형인 A타입을 사람들이 더 좋아한다.

 

일단 각 타입별 세부 도면은 위 링크를 통해서 확인하실 수 있습니다.

그리고 요즘은 인터넷 세상이 좋아져서 그런지 집 안에서도 간단하게 내부 구조를 볼 수 있습니다.

 

요즘은 다 E-모델하우스라고 해서, 마우스 클릭 몇 번으로 대략적인 파악이 가능하니 꼭 활용해 보세요.

 

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일단 제가 아이러니하다고 느낀 게 무엇이냐면, A타입이 가장 좋은 것은 사실입니다.

이거는 전국에 있는 아파트 모두 마찬가지입니다. A타입이 보통 판상형이거든요.

 

베이가 좋다. 베이가 좋다 이런 말 하잖아요?

판상형이 3 베이, 4 베이까지 나오는 구조이기 때문에 그렇습니다.

 

보통 B타입이라던가, C타입은 타워형인 경우가 많아서 2베이가 대부분일 거예요.

그 부분은 저 링크 들어가서 나머지 타입도 도면 보셔서 확인해 보면 될 거예요.

 

A타입이 좋은데, 왜 더 싸지?

 

 

분양가를 말하는 부분입니다. 이상한 건 맞는 것 같아요.

 

이천같이 분양하는 아파트가 많고, 상대적으로 입지가 떨어지는 곳은 더더욱 사람들이 좋아하는 동, 층, 향을 사셔야 나중에 후회를 안 하실 거예요.

 

애초에 수요자체가 적은 게 맞다 보니, 1명이라도 손님 붙었을 때 그게 내 물건이 되어야 하거든요.

이 부분은 엄청 크게 다가올 겁니다.

 

만약 이 아파트에 관심을 가지고 계시다면 꼭 로열동, 로열층, 사람들이 좋아하는 A타입 위주로 사셨으면 좋겠습니다.

 

이천 부동산 시장을 개인적으로 좋게 보지 않는다.

 

위에서도 간단하게 언급을 했지만, 이천에 수요보다 공급이 많이 있습니다.

그래서 지금 미분양이 쌓이고 있는 상황이고요.

 

또 수도권에 속해있긴 하지만, 개인적으로는 지방이라고 봐요.

(21년도 상승장 때는 지방이 아닌, 수도권처럼 따라가긴 하더라고요)

 

하지만, 그것을 알고 계셔야 해요. 지난 상승장 때 정말 막바지에 올랐다는 것을요.

서울, 판교, 수지, 경기도 광주가 오르고 나서 뒤늦게 올랐습니다.

 

특히, 경강선 라인이 가장 큰 상승률을 보여줬고, 그 당시 신축아파트인 이천롯데캐슬이 대장주로써 수혜를 집중받았고요.

 

마찬가지로 다시 오르기 위해서는 많은 시간이 필요할 거예요.

기회비용 측면으로 본다면 이천보다는 상위 급지인 수지, 분당 더 나아가면 서울이 좋은 판단이라고 볼 수 있죠.

 

더군다나 이 아파트는 주상복합이에요.

 

 

이게 더더욱 시간이 지나면 지날수록 아파트 가격이 상승하는데 발목을 잡을 겁니다.

서울 같은 지하철 역세권이면 이 부분이 상쇄되지만, 땅의 가치가 떨어지면 떨어질수록 치명적이거든요.

 

재개발, 재건축의 수익성이 안 나와 어렵기 때문에 그렇습니다.

이것은 전국 어디에서나 마찬가지로 나타나는 현상이에요.

 

이 부분까지 같이 감안하셔서 오늘 설명드린 아파트에 대해, 이천 지역이라는 곳에 대해 실거주 및 투자를 고려해 보시면 좋을 것 같습니다.

 

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