상계뉴타운 2구역과 5구역의 재개발 가능성, 투자로는 상계4구역 푸르지오가 좋을수도

 

노원구를 갔다 온 지가 벌써 3개월이 지났는데, 여전히 그 인상이 떠나질 않네요.

정확하게 이야기하자면 4호선 상계역 주변으로 펼쳐진 신축아파트. 노원센트럴푸르지오와 롯데캐슬 시그니처입니다.

 

노원구에서는 신축아파트가 정말 흔하지 않습니다. 손에 꼽을 정도죠. 그래서 더 의미 있는 지역이기도 해요.

그중에서 가장 관심과 기회를 보고있는 곳이 '상계뉴타운'입니다.

 

노원구청 상계뉴타운 사업개요

노원구청 : 노원구청 > 열린행정 > 재건축·재개발 > 재건축·재개발 사업현황 > 상계뉴타운

상계뉴타운 중에서 유심히 봐야 할 곳은 2구역과 5구역

당고개역 주변으로 낡은 주택과 상권이 밀집해 있다.

	2구역	5구역
진행 중인 단계	7단계 관리처분인가	6단계 사업시행인가
남아있는 단계	8단계 철거 신고 9단계 착공 및 분양 10단계 준공 및 청산	7단계 관리처분인가 왼쪽과 동일

 

노원구 전체적으로 재개발, 재건축이 활발하게 진행 중입니다. 80년대 아파트들이 많거든요.

하지만, 현실적으로 가능성 있는 곳은 상계뉴타운 중에서 2 구역과 5 구역입니다.

 

물론, 위 2 구역도 진행사항이 굉장히 느린 것은 사실입니다. 다른 재개발 기간 대비해서요.

그래도 진행 중인 단계를 보시면 아시겠지만, 거의 다 온 것도 사실입니다.

 

2 구역 같은 경우에는 다음 단계가 철거이니까요.

 

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그럼에도 불구하고 장담하기는 아직 이릅니다.

현장에서 진행사항에 대한 분위기를 파악해 보니, 이런저런 갈등이 계속 터져 나온다는 의견이 다수입니다.

 

상계 2 구역의 관리처분인가는 약 3년째 그대로 인 상황이고, 5 구역은 사업시행인가가 무려 15년째 이니까요.

 

확실한 것은 언제 될지 그 누구도 알 수 없습니다.
하지만, '언젠가 된다'라는 확률은 높습니다.

그러면 이 기회를 어떻게 가져갈 수 있을까요?

 

 

4구역과 6구역으로 예상해 보는 동네분위기

왼쪽이 4구역 센트럴푸르지오, 오른쪽이 6구역 롯데캐슬 시그니처

 

우리에게는 좋은 예시가 있습니다.

바로 아래에 4 구역과 6 구역은 이미 재개발이 완료되고, 준공청산까지 진행되었거든요.

 

위 사진으로 봐도 좋고, 실제로 가봐도 좋습니다. 아니면 네이버 로드뷰를 통해 동네 분위기를 살펴보는 것도 좋아요.

 

어떤 느낌이신가요?
살고 싶은 마음이 들지 않나요?

나는 아닐 수도 있겠지만,
대다수의 사람들은 이런 동네분위기를 좋아합니다.

 

 

아파트 단지 2개만으로도 이런 분위기를 나타내는데,

가능성이 가장 높은 2 구역과 5 구역까지 재개발된다면, 상계뉴타운이 얼마나 더 좋아질지 생각만 해도 기분이 좋아지네요.

 

분명한 건 하나의 구역씩 개발이 될 때마다 동네분위기가 엄청나게 바뀐다는 거예요.

마치 좋은 기운들이 쫙 퍼져나가듯이요.

 

더군다나 상계뉴타운에 또 다른 강력한 호재가 있죠?

 

왕십리역까지 이어주는 동북선

 

 

기존에 지어진 신축아파트들을 유심히 보자

롯데캐슬 시그니처 아파트

전용 59 기준	4구역 푸르지오	6구역 롯데캐슬
입주시기	2020년식	2023년식
매매 호가	8층 8.4억	매물 없음
전세 호가	12층 5.0억	중층 5.8억

 

기회비용을 따져보는 거예요. 재개발은 분명히 됩니다. 하지만 언제 될지는 몰라요.

내가 투자한다고 가정했을 때 내 투자금이 얼마나 묶여있어야 할지 예상을 할 수가 없습니다.

 

아마, 세입자 맞추는 것도 포기해야 할 지 몰라요. 재건축이나 재개발에 묶여 있는 곳은 더더욱 관리를 안 하는 경우가 많거든요.

 

그렇게 되면 투자금도 예상했던 것보다 더 들어갈 수도 있습니다. 그리고 각종 공과금과 세금의 유지비용이 들어가죠.

그래서 투자자의 입장에서 바라보면 아쉬운 선택이 될 수도 있습니다.

 

그래서 우리는 이미 지어진 신축아파트들을 보는 거예요.

 

 

개발이 되면 이 아파트들은 상대적으로 구축이 될 겁니다. 2 구역하고 5 구역이 완전 새 아파트가 되는 거니까요.

그렇게 되면 가치대비 가격이 더 매력적으로 다가올 수도 있습니다.

 

주인공은 2,5 구역이 차지할 테니까요.

하지만 부동산이라는 것은 혼자 오르지 않습니다. 먼저 오를 수는 있어도 결국엔 같이 오르게 되어있습니다.

 

그게 부동산의 매력이더라고요.

 

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하지만 지금 가격을 봤을 때 벌써 8억 중반까지 올라왔습니다. 저점 대비해서 1.5억이나 급등했네요.

지금은 좀 위험할 수도 있겠다는 생각이 들어요.

 

이 가격에서 장기간 지지부진 한다면, 이 가격에 들어갔던 사람들은 버티기 어려울 것입니다.

스스로에 대한 의심도 가득해질 것이고요.

 

전세가가 좀 더 붙길 기다리는 게 좋을 듯합니다. 아마 그때 기회를 주지 않을까 생각되네요.

보시면 아시겠지만, 전세가 상승이 예사롭지 않습니다.

 

이런 신축아파트라면 더더욱이요.

 

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