서울 노원구, 1기 신도시 재개발 재건축 투자 해도 될까? 실현가능성 유무

 

아파트들도 시간이 지나면, 낡아집니다. 다른 주택유형에 비해 수명이 오래가는 것은 사실이지만요.

무한정 수명이 긴 것은 아닙니다.

 

그런데 아파트에는 특이한 것이 있습니다. 바로 재개발, 재건축 또는 리모델링이죠.

다른 주택유형에서는 사실상 가능성이 낮은데, 아파트는 확률이 있습니다.

 

그렇기 때문에 좋은 입지에 있는 아파트들은 아이러니하게도 오래되면 오래될수록 가격이 높아지기도 합니다.

 

 

그런데요. 현실은 약간 다릅니다.

내가 그 오래된 아파트를 소유하고, 재개발 재건축, 리모델링을 진행하려고 하면 현실적인 문제에 부딪히는데요.

 

바로 추가분담금 때문입니다. 돈 문제예요.

 

한국경제 뉴스

"5억 넘던 아파트, 한 달 만에…" 노원 집주인들 어쩌나 [현장+]

 

재개발 재건축은 땅에 투자하는 것과 비슷한 원리

상계주공 5단지 아파트 내부

진행상황 단계	재개발, 재건축	리모델링
1단계	기본계획 수립	조합설립
2단계	안전진단	1차 안전진단
3단계	정비구역 지정	건축 도시계획 심의
4단계	추진위원회 승인	건축 구조 실시설계
5단계	조합설립 인가	사업계획 승인
6단계	사업시행 인가	이주
7단계	관리처분인가	2차 안전진단
8단계	철거신고	착공
9단계	착공 및 분양
10단계	준공청산

 

각 단계별 절차입니다. 너무 복잡하죠? 세부적으로 들어가면 저도 자세히 모릅니다.

그냥 이것만 알고 계시면 돼요.

 

절차가 많아서 엄청 오래 걸린다는 것.

내 아파트가 이러한 호재가 나왔다?
최소 10년에서 20년 바라봐야 한다는 것입니다.

 

 

어떻게 확신할 수 있냐고요? 지금 진행하고 있는 무수히 많은 아파트들을 보면 됩니다.

그것이 다 증거가 되어주고 있어요. 그리고 시도했다가 무산되는 경우도 굉장히 많습니다.

 

재건축 재개발을 투자로 들어간다는 것은 땅을 사놓고 내 아들에게 또는 손자에게 물려줄 마음을 먹는 게 편합니다.

말이 10년이지 엄청나게 긴 시간이고, 이 기간 동안 바뀔 수 있는 것이 너무나도 많습니다.

 

그리고 이건 팁이지만, 이런 호재이슈가 나오는 아파트라면 더더욱 관리를 안 합니다.

더 낡고, 부서질 것 같은 상태가 되어야지 안전진단에 통과하고 더 추진하는데 속도가 붙으니까요.

 

그래서 몸테크라는 말이 나오는데, 생각보다 쉽지 않은 길입니다. 단기간에 끝나는 것이 아니니까요.

무조건 된다는 보장두 없고요.

 

반대하는 입장은 반드시 있기 마련

리모델링 조합측과 재건축 조합과 갈등이 있는 현수막

 

지금 기준으로 80~90년대 아파트들은 재건축, 리모델링 호재가 붙은 아파트들이 많습니다.

결국엔 모두 돈문제라고 저는 생각해요. 이런 호재가 붙으면 제일 좋은 것은 누구일까요?

 

바로 기존에 보유하고 있었던 집주인들입니다.

부동산에서 호재는 가격을 튀게 할 수 있는 강력한 무기이니까요.

 

하지만, 위에 보이는 사진처럼 모든 사람의 생각이 다 다르기 때문에 갈등이 일어납니다.

평촌, 일산, 산본 등 1기 신도시를 가보면 이런 현수막들을 종종 볼 수 있습니다.

 

한 목소리를 내고, 한 방향으로 추진해도 오래 걸리는 사업인데 이렇게 나눠져서 싸운다면 잘 될 수 있을까요?

아마 이런 상황이 진행되면 진행될수록 이성적인 판단보다는 감정적인 판단도 들어갈 겁니다.

 

논리적으로 어느 한 방향이 훨씬 이득이 되는 사업인데도 불구하고,

나의 자존심에 스크래치 낸 상대편에게 동의하고 싶지 않은 마음이요.

 

이렇게 불확실한 면이 존재하기 때문에 장기적인 방향성을 가지고 선택해야 하는 투자입니다.

 

부동산 투자하는 사람이라면 기회비용을 생각

리모델링 동의서 징구 현수막과 바로 옆에 붙어있는 반대현수막

 

재개발, 재건축 또는 리모델링 투자로 돈 버는 사람도 분명히 있습니다. 그런 면에서 유의미한 투자법이에요.

하지만 기회비용이라는 것을 꼭 같이 검토해보셔야 합니다.

 

이렇게 강력한 호재를 이끌어갈 난관들이 많이 존재합니다. 그 속에서 사람들 간의 갈등 또한 존재하고요.

이것을 미리 예상하고 대처하기란 불가능에 가깝습니다.

 

어디 쪽에서 문제가 튀어나올지 모르니까요.

 

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저는 이렇게 불확실성이 많은 투자는 선호하지 않습니다. 내가 통제할 수 없는 영역이니까요.

 

이해관계가 너무 많이 얽혀있다랄까요?

 

 

그래서 단순히 재개발 재건축 호재만 보고 부동산 투자 하는 것보다는,

입지나 가격 등 다른 것을 다 고려하고 이런 호재들을 '있으면 더 좋은 것'의 관점으로 바라보는 게 맞다고 생각이 됩니다.

 

호재만 너무 의존하지 마세요. 금방 불타올랐다가 금방 꺼질 수도 있는 것이 호재입니다.

주식이든 부동산이든 같은 원리로 움직이더라고요.

 

'소문난 잔치에 먹을 것이 없다.'라는 속담처럼, 잔칫날에 오는 게 아니라 잔치를 준비하는 때에 투자하셨으면 좋겠습니다.

 

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