세입자 계약갱신청구권 거부 후 부동산 매도하는 방법, 실거주 사유의 거절

임대차 3법이 생긴 뒤로, 괜히 집주인과 세입자 간의 갈등이 더 생긴 듯합니다.

원래는 없었던 것인데, 새로운 법이 생기면서 잘못 알고 있는 집주인과 세입자가 너무나 많다는 것을 현장에서 느끼고 있습니다.

 

이러한 잘못된 지식으로 본인의 말이 맞다는 주장을 펼친다면, 불필요한 에너지만 서로 소모하게 되는 것이죠.

 

뭐랄까....
그냥 저는 을과 을의 싸움이라고 보입니다.

집주인이든 세입자이든
똑같이 하루하루 살아가는 사람들이
대부분이니까요.

 

 

계약갱신청구권 정당한 거절 사유 9가지

 

법제처 사이트에서 주택임대차보호법이라고 검색하면 볼 수 있습니다.

대한민국의 모든 법이 다 나와있는 사이트이죠.

 

 

 

 

여기에서 제6조의 3(계약갱신 요구 등)의 조항을 보면 '계약갱신청구권' 거절할 수 있는 사유에 대해서 알려주고 있습니다.

생각보다 많이 있습니다 총 9가지가 있네요.

 

1. 세입자가 2개월 이상 연체하는 경우
2. 세입자가 거짓이나 부당한 방법으로 사는 경우
3. 서로 합의해서 세입자에게 보상을 지급한 경우 = 이게 흔하게 이루어지는 이사비 주는 겁니다.
4. 임대인의 동의 없이 전대차한 경우 = 예를 들면 에어비앤비 등이 되겠네요
5. 고의로 집을 파손하는 경우
6. 주택이 일부 멸실되어 살 수 없는 경우
7. 철거 또는 재건축이 진행될 경우 = 이런 이슈가 있는 곳이 전월세 가격이 싼 이유입니다.
8. 임대인 또는 가족이 실거주하는 경우 = 8번을 유심히 봐야 합니다
9. 이 밖에 중대한 사유

 

위에다가 간단하게 코멘트도 달아놓았습니다.

 

2번의 사항이 현장에서는 '이사비'로 볼 수 있습니다. 그래서 이 방법으로 세입자와 협의를 했다면 계좌이체 등으로 근거를 남기시는 게 좋습니다.

 

아니면, 전세보증금의 10%까지는 먼저 내어줄 수 있으니 되돌릴 수 없게 먼저 주는 것이죠.

이런 거 하나하나가 다 근거가 됩니다. 문자까지 해당내용 넣어주고 답변까지 받는 다면 더더욱 좋겠네요.

 

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4번의 경우는 전세 레버리지 투자를 하는 입장에서 별로 없습니다. 월세는 이런 경우가 종종 일어나더라고요.

에어비엔비 또는 자기 지인에게 다시 빌려주는 것이죠.

 

그러면서 세입자가 중간마진을 가져가더라고요. 자기 지인에게는 더 월세를 비싸게 받는 방법입니다.

저도 없을 줄 알았는데, 실제로 종종 있습니다. 정말 참...

 

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7번의 경우엔 언제나 갈지 모르는 상태이기 때문에 주변 시세보다 전월세가 쌉니다.

그래서 투자자들은 이런 집을 좋아하기도 해요. 싼 가격에 거주 가능하니까요.

 

하지만, 가족이 있다면 서로 고려해야 할 게 많아집니다. 이건 가치관에 따라 달라지겠네요.

 

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8번입니다. 실거주 목적으로 세입자 계약갱신청구권을 거절하는 방법이죠.

가장 많이 사용하는 사유 중 하나이고, 논쟁이 많이 나오는 방법이기도 합니다.

 

우리는 이 8번을 활용하려고 합니다.

 

임대인이 실제로 주택에 거주하는 방법에 대하여

 

정확하게는 나뿐만 아니라, 직계존속과 직계비속도 포함됩니다.

말을 좀 더 풀어보자면, 직계존속은 부모님과 할아버지가 해당되고요. 직계비속은 자녀가 손자손녀까지입니다.

 

그래서 세입자가 계약갱신청구권을 요청하면, '부모님 또는 아들, 딸이 들어오기로 했다.'라고 한 뒤 거절하는 방법이 일반적입니다.

 

하지만 대부분 갈등이 생기기 마련이죠. 세입자는 믿을 수 없을 거예요.

이런 일은 보통 내가 살고 있는 전세가격이 다른 집보다 쌀 때 일어납니다.

 

내가 더 비싸게 살고 있다면 굳이 연장할 필요가 없거든요. 옆집으로 가면 그만입니다.

 

서로 줄다리기 싸움 같아요.

세입자는 시세보다 더 싸게
임대인은 시세보다 더 비싸게

자본주의란 어쩔 수 없는 싸움이구나
자기의 이익을 위해 어쩔 수 없는 싸움

 

 

실제로 가족이 들어온다면 의심의 여지가 없죠. 정말로 거절사유에 해당하니까요.

하지만, 약간 거짓말이라는 느낌을 세입자가 받는다면 어떨까요?

 

아마 감정적으로 많이 상하고, 어떻게 서든지 복수를 하려고 할 것입니다.

법도 거짓으로 실거주한다고 하고, 내보낸다면 각종 소송비용과 이사비, 이자를 배상하도록 하게끔 되어 있습니다.

 

그렇다면 임대인인 우리의 입장에서는 어떻게 해야 할까요?

좀 만 다르게 생각하면 방법이 있습니다.

 

실생활 하고 있는 근거를 만들어놔야 한다.

 

 

먼저 뉴스기사를 보겠습니다.

간단하게 요약하자면, 집주인이 실거주의 사유로 계약갱신청구권을 거절한 다음 세입자를 내보내고, 집을 매도한 경우입니다.

 

세입자가 이를 알고 소송하였고요. 판결에서 이겼습니다.

손해배상액은 늘어난 전세자금 차액분 24개월치에 대한 이자 2.5%를 지급하라고 하였네요.

 

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집주인이 아무것도 안 한 것은 아닙니다. 실제로 전입신고도 했습니다. 하지만 사소한 차이가 판결을 가른 것 같네요.

실제로 살고 있었다는 증거가 없다는 것.

 

반대로 이야기해 볼게요. 법에서는 전입신고를 몇 년 이상 유지해라 이런 조항은 없습니다.

전입신고 하는 것은 올바른 방법이에요. 여기에 정말로 단 2개월이라도 실거주한다면 어떻게 될까요?

 

진짜로 1~2개월만 사는 거예요. 그리고 부동산을 팔거나, 전세를 주는 것이죠.

내가 보려는 이득이 크지 않는 이상 불필요한 방법이긴 합니다. 많이 번거롭기도 하고요.

 

더군다나 지금같이 전세가가 많이 떨어져 있는 상황이라면 쉽지 않습니다.

하지만 가격의 사이클은 돌고 돌거든요. 언제 또 전세가가 급상승할지 모릅니다.

 

이런 방법을 평소에 알고 있다면, 좋은 협상카드 중 하나가 될 수도 있을 것 같다는 생각이 듭니다.

 

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