초보자도 할 수 있는 부동산투자 방법｜전세 레버리지 갭 투자

 

나도 전세레버리지 투자에 대해서 말만 들어봤지, 거짓말인 줄 알았다.

일종의 갭 투자인데, 뉴스와 같은 미디어에서 너무 안 좋은 이미지가 많다 보니 무서웠다.

 

그래서 전세레버리지 투자보다는(전세레버리지 투자 = 시세차익형 투자),

월세 받는 수익형 투자를 했다가, 망했다.

 

월세 받는 오피스텔, 다가구, 상가가 훨씬 더 어려운 투자였다. 정보도 많이 기울어져 있고.

그래서 전세레버리지 투자에 대해 뒤늦게 공부하고 실전투자까지 해보니, 이것만큼 확률 높은 것은 없었다.

이 투자법은 부동산 초보자도 어느 정도 공부만 한다면 최소한 잃을 확률은 적은 게임이다.

 

전세 레버리지 투자란

 

전세레버리지 투자라고 하면 단어가 익숙하지가 않다. 대중들에게 잘 알려져 있는 것은 '갭투자'다.

부동산 매매가격과 전세가격 차이만 지불하고 소유권을 가지고 오는 것인데,

아파트, 오피스텔, 원룸 등 주거형 부동산에 가능하다. 누군가가 전세로 들어가서 살고 있어야 하니까.

 

여기서 나는 아파트만 한다. 오피스텔과 원룸은 아파트에 비해 훨씬 위험하다.

돈을 못버는 건 아니지만, 확인해봐야 할 게 많은데 그렇다고 아파트에 비해 수익 또는 수익률도 좋은 것도 아니다.

굳이 부동산 투자에서 오피스텔, 원룸 투자할 이유는 없다. 훨씬 좋은 아파트라는 상품이 있으니까.

 

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해외에는 부동산 거래에 있어서 매매와 월세 밖에 없다. 하지만 우리나라만 전세라는 제도가 있다.

전세라는 게 어떻게 생겼는지 참 신기하긴 하지만, 이 제도 덕분에 우리는 수저 자체를 스스로 바꿀 수 있다.

 

나도 어렸을 적엔, 월세는 하면 안 되는 것. 전세는 좋은 것이라고 배웠다. 그리고 그게 당연한 것처럼 느꼈었고.

왜? 전세는 그대로 내가 돈을 돌려받으니까. 하지만 월세는 집주인에게 내야 하는 돈.

즉, 없어지는 돈이다.

 

그래서 나도 전세라는게 좋은 것이라고 느꼈었는데, 자본주의에 대해 공부하고 실제로 투자까지 해보니

전세만큼 나쁜 것도 없었다. 물론 부자가 되겠다는 생각이 없는 사람은 상관없는 부분이다.

 

전세라는 게 사실 일반 아파트라면, 억 단위가 들어가는 건 사실이고

이것을 집주인에게 '무이자'로 빌려주는 것이다. 그리고 나는 그 집에 2년 동안 살 권리를 갖는 것이고.

 

단순히 생각하면

'전세금 은행이자랑 월세금액이랑 비교해 보면 월세가 더 많이 나가네. 그러면 전세가 이득이다.'

 

 

전세금 이자 < 월세

월세는 없어지는 돈
전세금은 다시 돌려받는 돈

전세가 이득

 

 

 

이렇게 생각하기 쉬운데, 나 역시도 이런 논리로 맞다고 생각했었다.

이것을 부자가 되려는 사람. 자본주의에서 생각해 보면 '기회비용'이라는 측면에서 완전 손실인 선택이다.

 

전세입자의 입장에서는 OO억이라는 큰돈을 집주인에게 무상으로 2년 또는 4년(계약갱신청구권) 빌려주는 것이고

집주인의 입장에서는 OO억이라는 큰돈으로 다른 자산을 또 살 수 있다.

 

여기서 중요한 것이 나온다. 소유권은 집주인에게 있다. 아파트 가격이 오른다면 집주인이 다 갖는다.

전세입자가 가장 많은 OO억을 냈더라도, 전세입자에게 절대로 이익이 나눠지지 않는다.

모든 과실은 소유권을 가진 집주인이 가져간다.

 

여기서 이런 의문이 들 수 있다.

"어차피 집주인이 전세입자에게 돈을 돌려줘야 하는데 투자하는 건 위험한 거 아닌가?"

 

내가 사는 지역 주변으로 아무런 아파트 찍어보자. 너무 거래가 없는 소규모 아파트는 제외하고.

그 아파트가 지어졌을 때부터 지금 2024년까지 전세금이 어떠한 방향성을 가지고 움직일까?

 

대부분 우상향 하는 그림이 나온다.

그렇다. 전세금은 과거부터 지금까지 계속 오르고 있다.

우리의 월급이 오르듯이, 생활용품 가격들이 오르듯이, 물가처럼 계속.

 

나의 투자사례

 

 

실제 내가 투자한 아파트이다. 지방중소도시에 2.85억을 주고 23년 12월 1일 소유권을 취득했다.

결론부터 이야기 하자면 지금 실거래가가 매매 3.2억 전세 2.6억에 거래되고 있다.

매매가격은 약 3천 5백만원정도. 전세가격은 1천5백만 원 정도 올랐다. 6개월 만에.

 

위에서 설명한 것과 같이, 아파트 매매가격이 오른다고 내가 은행이나 전세입자에게 나눠줄까?

절대 아니다. 오른 만큼 그 가격은 전부 내가 가져간다.

 

저 위에 있는 그림을 보면, 2.85억이라는 아파트를 매매하는 데 있어서

가장 많은 돈을 쓴 사람은 누굴까? 은행이다. 전세입자가 전세자금대출을 활용해서 들어왔다.

그래서 은행이 1.5억이라는 돈을 마련해 줬다.

 

그다음은 누굴까? 전세입자다. 그동안 모았던 9,000만 원을 냈다.

가장 적은 돈을 낸 사람은 누굴까? 나다. 4,500만 원을 냈다.

 

그리고 집에 대한 소유권은 돈을 가장 많이 낸 은행이 아니라, 그다음 전세입자가 아니라,

가장 돈을 적게 낸 내가 가졌다.

 

이 집에 대한 권리는 모두 나에게 있고, 내가 결정할 수 있다.

시소처럼 은행의 돈과 전세입자 돈을 이용해서 일종의 '레버리지'를 일으킨 것이다.

자본주의에서 이것을 잘 활용하느냐 못하느냐에 따라서 실력차이가 크게 난다.

 

결국엔 오를 아파트를 볼 수 있는 실력이 필요

 

나의 투자사례처럼 나는 아파트 취득금액인 2.85억의 16%. 4,500만 원밖에 내지 않았다.

아파트가 오른다면 나는 엄청나게 높은 수익률을 얻게 되는 것이지만,

하락한다면 말 그대로 투자금 전부를 날릴 수 있는 고위험 방법이기도 하다.

 

그러면 전세레버리지 투자를 하지 말아야 할까? 아니다. 나는 무조건 해야 한다고 본다.

아파트라는 건 기본적으로 다른 부동산 상품보다 훨씬 안전한 상품이고,

(사람들이 살아야 하는 주거공간이기 때문에 상가와 같은 상품과 수요가 전혀 다르다)

 

수익률 또한 크기 때문이다. 우리 주변에서 흔히 볼 수 있다.

 

OOO 알지?
아파트 사서 돈 많이 벌었대 ~

 

공부를 안 한 초보자도 '아파트'는 확률이 높은 게임이다.

그런데 공부까지 한다? 그 확률은 계속해서 올라갈 수밖에 없다. 장담한다.

물론 100%는 절대 안 된다. 그런데 투자를 하면 할수록 기하급수적으로 올라가는 건 사실이다.

 

점점 더 나의 투자기준과 안목이 날카로워지니까.

 

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전세 레버리지 투자를 하기 전에 주식도 해봤고, 상가투자도 해봤다.

전부 다 잃었다. 돈을 잃어보니, 아파트 투자가 얼마나 안전한지 뼈저리게 깨닫게 되었다.

 

그다음 아파트 투자하게 되었고, 돈을 벌어보니 알 수 있었다.

이것만큼 확률이 높은 투자는 없을 것 같다.

 

 

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