분양형호텔에서 월세가 들어왔다 ｜ 순이익은 얼마?

 

'띠링'

휴대폰에서 알람이 울린다. 통장에 돈이 입금되었다는 소리. 이렇게나 반가울 수 없다.

 

확인해 보니, 분양형 호텔에서 돈이 입금되었다. 생각보다 그렇게 좋진 않다.

내가 신경 쓰지 않아도, 자동적으로 들어오는 돈이지만,

나는 돈을 잃고있는 것이나 마찬가지라는 걸 알고 있기 때문이다.

 

24년 5월 월세(임대료) 50만 원 입금되었다.

 

매달마다 약 50만 원씩 입금된다. 사실 고정되어 있는 금액은 아니다.

매달매달 바뀐다. 왜냐하면, 그 달의 호텔 운영실적에 따라 이익이 다르기 때문이다.

지금까지 약 2년동안 임대료를 받았는데, 평균적으로 50만 원 정도 된다.

 

그런데, 여기에 부가세 10%까지 포함된 금액이라는 것. 매년 1월과 7월에 부가세 신고를 해야 한다.

그때 임대료에 포함되어 있던 10%. 50만 원이라면 약 5만 원 정도는 국가에 다시 세금으로 반납해야 한다.

 

나는 임대사업자로 등록되어 있는데, 말 그대로 자영업자이기도 하다.

그래서 세금계산서로 발행해주어야 하고, 세금신고도 해야 하는데, 그러면서 깨닫게 되는 사실도 있었다.

 

모든 물건에는 '부가가치세'라는 10%의 세금이 존재하고, 국가가 가져간다는 것을.

정말 세금이라는 제도를 잘 만든 것 같다.

세금에 대해서 알면 알수록, 신기한 세상이 열리고 더 유리한 게 무엇인지 생각해 보게 된다.

 

불법적인 것 말고, 합법적인 테두리 안에서.

알면 알수록 유리하게 적용할 수 있는 세금 정말 재밌다.

 

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나는 호텔을 매매로 산 것이 아니라, 분양을 받았다. 분양금액은 1.65억 원.

오피스텔, 원룸, 상가의 매매가격은 아파트와 다르게, '임대료'로 수익률을 추정하여 가격이 형성된다.

그러면 역으로 임대료가 50만 원 들어오는 나의 호텔의 가격을 추정해 볼 수 있다.

 

수익률	임대료	공식 (역으로 계산)	수익형부동산 적정가격
6% 일 때	50만 원	* 200	1억
5% 일 때	50만 원	* 240	1.2억
4% 일 때	50만 원	* 300	1.5억

 

 

내가 분양받은 가격을 다시 떠올려보자. 1.65억 원.

4%로 가정해도 1.5억의 가치인데, 그것보다 1,500만 원이 더 비싸다.

 

그런데, 나의 이 물건은 지방에 있기 때문에, 수익률을 다르게 적용해야 한다.

보통 서울&수도권. 입지 좋은 곳은 2~3% 임대수익률을 잡는다.

하지만 지방은 5~6% 이상 잡아야 한다.

그만큼 위험성이 크기 때문에 수익률이 높지 않으면 매매가 이루어지지 않기 때문이다.

 

그래서 지방의 수익형 물건이 수익률이 좋은 것이다. 그런 물건들만 '종종' 거래가 되기 때문에.

 

그런 관점에서 다시 내 물건을 보면, 적정가치는 1억이다. 내가 산 가격은 1.65억.

그렇다. 나는 그냥 6,500만 원을 잃었다.

 

더 심각한 것은 팔리지 않는다는 것이다. 분양형 호텔은 환금성 면에서 아주 취약한 상품이다.

 

 

담보대출인데 1 금융권에서 받지 않았다고?

 

보통 부동산은 담보라는 게 있기 때문에 대출이 잘 나온다. 아파트를 생각해 보면 편하다.

우리의 신용보다는 아파트를 더 믿는다.

은행에서 아파트를 담보를 잡고 돈을 빌려주는 이유는 나중에 잘못되더라도 아파트를 가져올 수 있기 때문이다.

 

그래서 한도가 다 찼거나, 신용이 아주 안 좋지 않은 이상

신한, 우리, 국민 등과 같은 익숙한 은행들. 즉, 1 금융권에서 돈을 빌릴 수 있다.

 

그런데 나는 빌리지 못했다. 이유는 돈을 갚지 못하고, 파산하는 사람들이 많다고 한다.

그만큼 위험한 부동산 상품으로 분류하고 있고 대출자체를 금지하고 있다.

 

왜 파산하는 사람들이 많은 것일까?

그 이유는 '임대료' 자체가 안 들어오기 때문이다. 대부분 사기인 경우가 많기 때문에.

 

그래서 나는 대출이자가 비싼 2 금융권. 새마을금고에서 빌릴 수밖에 없었다.

이자율도 높다. 6.27%. 대출 자체를 실행 안 해주니 울며 겨자 먹기로 할 수밖에 없었다.

 

분양형 호텔이라는 부동산 상품.

은행도 대출을 금지할 정도로 위험하다는 것을 인지하고 있었다.

 

그런데도 어린 날의 나는 투자했다. 아무것도 모른 채.

 

 

나는 빚을 왜 갚고 있지 않을까

 

1.65억 중에서 1억은 종잣돈으로 마련했고, 나머지 약 6,600만 원은 은행에서 빌렸다.

19년도에 소유권이전을 했는데, 현재 빚을 좀 갚아서 2,100만 원이 남아있다.

원금을 초기에는 갚았는데, 현재는 갚지 않고 있다.

 

그 이유는 첫 번째로

시간이 지나면 지날수록 물가상승(인플레이션)으로 인해 나의 빚이 갚기가 수월해졌다.

매년마다 나의 임금은 올랐으며, 시장의 화폐가치는 하락했다.

그래서 예전 2,100만 원이라는 돈이 나의 임금이 오르면 오를수록 상대적으로 갚기 수월했다.

 

두 번째는

원금을 갚을 돈으로 부동산 투자를 진행했는데, 그것이 훨씬 더 많은 수익을 가져다주었다.

은행으로부터 돈을 빌리고, 그 돈을 바탕으로 더 큰 수익을 낸 것이다.

 

은행의 주 수입원인 '예대마진'(고객의 예금이자와 다른 고객의 대출이자의 차액. 은행은 이걸로 돈 번다)의

구조를 나도 만든 것이다.

 

은행에 돈을 빌리고, 그 돈으로 더 많은 수익을 내서 그 차액은 내가 가져가는 것.

기업도 똑같은 구조다. 주주들로부터, 은행으로부터 돈을 빌리고, 사람을 고용해서,

제품서비스를 생산하고 이익을 만들어내는 것.

 

돈을 빌린 대가로 이자를 지급하고, 사람을 고용했으니 월급 주고, 제품 만들기 위해든 재료값 주고

나머지 차액은 전부다 기업이 가져간다.

 

나도 한 사람의 개인이지만, 기업과 은행이 하는 것처럼 그러한 구조를 만들고 있다.

이게 부자가 되는 구조. 방정식이었다.

 

나도 이러한 구조를 하나씩 하나씩 만들고 있다. 그러면 나라는 사람이 기업처럼 성장할 수 있지 않을까?

이것이 내가 빚을 갚지 않는 이유다.

 

 

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