강동구 5호선, 9호선 역세권 신축아파트가 이 가격?｜강동헤리티지자이를 가보며

 

지도에서 보는 것과는 느낌이 많이 달랐다. 실제로 가서 보니 너무 멋있었다.

아직 마무리 공사단계여서 휀스가 존재했기에, 안쪽으로는 들어가 볼 수는 없었지만,

한 바퀴 쭉 돌며 바라본 결과 강동구 길동생활권에서 대장역할을 할 것으로 보인다.

 

더군다나 9호선 연장이 확정되어 반경 500m 안쪽에 '길동생태공원역'이 2028년에 개통예정인데, 도보로 충분히 접근가능한 곳이라 5호선과 9호선 둘 다 이용할 수 있다.

 

그런데 그 위쪽에 있는 2020년에 지어진 강동에코포레아파트가 나에게는 더 매력적으로 다가왔다.

 

마무리 공사 중인 강동헤리티지자이

강동헤리시티자이 아파트 공사중인 모습

 

 

24년 06월 준공예정으로 1299세대가 지어지는 대단지이다. 외부 도색 및 내부 조경 또한 신경 쓴 것이 팍팍 느껴지는 아파트이다.

단지를 한바퀴 돌아봤을 때 단지크기도 크고, 웅장한 느낌을 주었다. 전형적으로 기분이 좋은 아파트.

이런 느낌을 주는 아파트가 사람들이 누구나 살고 싶어 하는 아파트. 즉, 그 지역의 대장이 될 가능성이 높다.

 

더군다나, 입지 또한 너무나도 좋다. 서울에서는 지하철 노선에 따라 가격이 형성되는 경우가 많다.

좋은 직장이 있는 곳에 가까우면 가까울수록 아파트 가격이 형성되며, 종종 구축이 신축의 가격을 뛰어넘는 경우가 많다.

그것은 그만큼 아파트의 위치가 중요하다는 증거이다.

 

그중에서도 9호선은 엄청나게 좋은 노선 중 하나이다. 지하철이 많기에 상황마다 다르겠지만, 강남을 쉽게 갈 수 있는 지하철이 좋다고 말할 수 있다.

대체적으로 강남에 가까우면 가까울수록 아파트 가격이 비싸지는 건 일반적인 사실이다.

강남이 그만큼 우리나라에서 중심의 역할을 하고 있다. 나는 아닐지라도 많은 사람들이 들어가고 싶어 하는 그곳.

 

그런 면에서 봤을 때 9호선은 강남을 바로 직행할 수 있는 노선이고, 그 노선을 도보로 이용할 수 있다는 것은 큰 장점이 된다.

'중앙보훈병원역'에서 '신논현역'까지 33분이 걸린다고 나오는데, 30분 정도로 환승 없이 강남을 갈 수 있다는 것은 입지적으로 좋은 것임에는 틀림없다.

 

그래서 그런 것일까?

강동헤리티지자이 호가는 20평대 전용 59 11억 중반. 30평대 전용 84 15억 중반에 올라와져 있다.

 

위에 있는 20년식 e편한세상 강동에코포레

e편한세상 강동에코포레 아파트 외부내부 모습

 

헤리티지자이 바로 위에 길 하나 건너서 e편한세상 강동에코포레 아파트가 있다. 20년식이기 때문에 같은 신축이고,

서울 전체적으로 봤을 때 흔하지 않은 연식이다.

단지규모는 상대적으로 작기 때문에 아쉬운 것은 사실이나, 규모에 비해서 잘 지었다는 느낌이 팍팍 들었다.

 

브랜드도 1군 건설사이고, 단지 외부 및 내부도 신경 썼다는 느낌이 든다.

그리고 바로 옆에 신명초와 신명중이 붙어있는데, 쪽문으로 나가서 바로 등교할 수 있게끔 만들어놓았다.

길을 안 건너는 초품아가 좋다고 하지만, 서울에서 이 정도면 엄청 좋은 것이라고 할 수 있다.

 

그러면 새로 지어지고 있는 헤리티지자이와 지어진 지 4년이 된 강동에코포레 가격을 비교해 보면

 

면적	강동헤리티자이(24년식)	e편한세상 강동에코포레(20년식)
전용 59	11억 중반	9억 후반
전용 84	15억 중반	12억 후반

 

호가 차이가 꽤 나는 걸 볼 수 있는데, 물론 입지적으로나 규모, 연식면에서 전부 헤리시티가 앞서는 것은 사실이나, 절대 안 좋은 것은 아니다.

아파트를 보다 보면 이런 예시가 꽤 많이 발생한다. 상대적으로 눌려있는 느낌?

 

나는 이런 곳에서 주로 기회를 찾는 편이다.

 

향 후 상승장이 되었을 때, 가격차이가 많이 날까? 나는 그렇게 생각하지 않는다. 물론 헤리티지자이가 더 높은 가격을 형성할 것이라고 생각이 들지만, 강동에코포레도 같이 따라갈 것이다.

 

9호선 도보도 약간은 차이 날 수 있으나, 못 걸어갈 정도도 절대 아니고 초등학교 중학교 학군도 같이 이용하며,

공유하는 상권 역시 똑같다. 나는 입지적으로 미세한 차이라고 본다.

 

물론 9억 후반이라는 가격이 괜찮은 지는 더 많은 후보군을 비교해 보며 판단해야겠지만...

위 2개 단지로만 봤을 때는 나쁘지 않다고 생각한다.

 

투자를 한다면 조심해야 할 것

 

실거주는 '전세'라는 것을 신경 쓰지 않아도 된다. 어차피 내가 들어가서 살면 그만이니까.

하지만 나같이 투자로 접근하는 사람에게는 '전세'라는 것이 무엇보다도 중요하다.

 

전세시세가 얼마에 형성되어 있는지도 굉장히 중요한 부분이고,

전세손님이 시장에 있을까? 내가 그 손님과 계약할 수 있을까? 의 부분도 너무나도 중요하다.

 

전세가 맞춰지지 않으면, 투자목적으로 샀던 아파트를 '잔금' 치루어야 하는 상황이 생기며

공실이 발생했을 때 나가는 관리비 및 대출이자를 그냥 나의 돈으로 메꾸어야 한다.

 

이 리스크를 안고 투자를 하는 것이다. 그래서 이 리스크를 안고 투자하는 것이기 때문에 돈을 벌 수 있는 자격이 생기는 것이다.

리스크를 감수하지 않는 사람이 돈을 벌려고 하는 것은 욕망이고 욕심이다.

 

그래서 최대한 전세가 잘 맞춰질지 '사전에' 고민하고 전략을 세운다음 내 돈을 투자해야 한다.

100% 라는 것은 없다. 최대한 나의 확률을 높일 수 있는 방법으로 의사결정을 내려야 한다.

 

그러면에서 강동구는 아직까지 조심스러운 지역이다.

뉴스에서도 많이 나오는 부분인데, 미니 신도시급 '올림픽파크포레온'이 강동구 내에 위치해 있고, 길동 바로 아래인 둔촌동에 있다.

 

총 12,000세대로 구성되어 있으며 24년 11월에 준공예정인데, 전세가 가격형성추이와 전세물량이 감소하는 것을 꼭 확인하고 들어가야 한다.

 

일반적으로 아파트 공급물량이 많으면, 전세 맞추는 데에 있어서 보수적으로 바라봐야 한다.

그만큼 내가 손님과 계약할 가능성이 줄어드는 것이기 때문이다.

 

이 아파트가 지방에 있었다면 지속적으로 엄청난 파장이 되지 않을까 생각이 되지만,

서울. 그리고 5호선과 9호선에 인접해 있는 만큼 결국엔 물량이든 가격이든 정상적으로 돌아오지 않을까 싶다.

 

그때 강동구도 매매가와 전세가가 좁혀지는 시기. 전세가율이 높아지는 시기가 오지 않을까?

이럴 때 기회가 꼭 오더라.

 

 

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