지방 전라북도 전주, 아파트 투자 기회 아직도 많다.｜실전투자사례 복기

 

아직도 기억이 생생합니다. 작년 12월 1일 인구 약 60만의 전주시에 있는 아파트를 투자했습니다.

이렇게 실전투자를 진행하니, 놀라운 점이 무엇인지 아세요?

 

지방 아파트 시장의 흐름에 더욱더 관심이 가고, 민감해졌다는 것입니다.

이유는 그것이겠죠. '내 돈이 들어갔기 때문에'

 

4,500만 원이 들어갔습니다. 7개월이 지난 지금 5,000만 원 이상 올랐고요. 수익률로만 따지면 100%가 넘네요.

 

물론, 지금이 중요한 게 아니라 나중에 매도할 때의 금액이 훨씬 더 중요하고, 세금까지 납부하면 제가 가지고 가는 금액은 더 줄어들겠지요.

 

그런데, 지금 아파트 가격이 아래로 떨어질까요?

 

아니요. 100% 확신할 수는 없지만
오르면 올랐지, 떨어질 가능성은 낮습니다.

 

 

어떻게 보유에 대한 '확신'을 얻을 수 있었던 것일까요?

제가 투자할 때 전주에 있는 아파트를 대부분 보았고, 그 중에 무엇이 안전할까? 고민 끝에 샀기 때문입니다.

 

매수한 아파트의 투자 과정

 

그 때의 매수과정을 다시 한번 더 복기해봅니다. 분명 의사결정과정에서 아쉬웠던 점이 있었거든요.

저는 일종에 '전세레버리지'라는 방법으로 아파트를 취득했습니다. 쉽게 이야기해서 '갭투자'에요.

 

부동산을 팔려고 하는 사람과 매매계약서를 체결 합니다.

보통은 3개월 정도의 잔금기간이 주어져요.

계약서를 쓴다고 해서, 바로 아파트 OO억이라는 돈을 다 주는 것이 아닙니다.

 

우리 일상생활에서 보면, 큰 금액의 계약을 할 때 '계약금 - 중도금 - 잔금' 순으로 이루어지는 걸 볼 수 있었을 거예요.

 

부동산도 마찬가지로 거액의 계약이 오고 가는 것이기 때문에, 한 번에 돈을 주고받지 않고, 기간을 두게 됩니다.

그래서 통상적으로 3개월 정도 뒤에 잔금을 치르게 됩니다.

 

매매계약서 체결하는 날에는 보통 매매가의 10%. 즉, 계약금이라고 하죠? 이 부분만 지급합니다.

아파트 분양받을 때와 똑같네요? 계약금만 먼저 지급해서 계약서를 작성하는 것이죠.

 

그러면 나머지에 해당하는 90% 금액은 어떻게 마련하는 것일까요? 이 돈을 내가 다 마련한다면 투자가 아니겠죠? 다 주는 경우는 실거주자입니다. 은행에 주택담보대출을 받아서 들어가는 경우요.

 

저는 투자자이기 때문에 전세입자를 잔금 치르기로 한 3개월 전에 구해야 합니다.

네. 저는 전세입자의 돈으로 매도자의 잔금을 치르는 것입니다.

다시 쉽게 이야기하면, 전세입자에게 전세금을 받아서 매도자에게 그 돈을 주는 것입니다.

 

그러면 소유권은 내가 갖게 되는 것이고, 그 집에는 전세입자가 살게 되는 것이죠.

그렇게 되면 서론에서 말씀드렸다시피, 아파트의 가격이 오른다면 소유권은 내가 가지고 있기 때문에 전부 저의 이익으로 돌아오게 됩니다.

 

다시 한 번 더 강조드리겠습니다.

아파트를 사는데 대부분 세입자의 돈으로 해결했지만, 소유권은 나에게 있기 때문에 수익에 대한 모든 과실은 제가 갖게 되는 것입니다.

 

신기하죠? 그런데 사람들은 안 합니다. 제 주변 사람들에게도 많이 권했습니다. 알려주기도 했고요.

그런데 돌아오는 답변은 다 비슷비슷하더라고요.

 

나 임장 갈 시간 없어...
나 회사 야근 많잖아.. 시간이 없어...
나 아이들 있어서 못해...

 

 

저는 이런 답변을 들으면 참 아이러니해요.

아파트 가격이 오르면 '그때 샀어야 하는데! 왜 안 샀을까?', '내가 그때 샀으면 회사 안 다녔어!' 이런 이야기들을 대부분 하시고요.

 

지금같이 좋은 시장에서 아파트 사라고 하면 하나같이 바쁘다고 합니다.

 

 

7개월이 지난 지금은 어떻게 변화했을까?

 

아파트를 보유하다 보니 흐름이 더 잘 보이더라고요. 제가 투자할 때만 하더라도 정말 기회가 지금밖에 없다는 생각을 참 많이 했었는데요. 틀린 생각이었다는 걸 알 수 있게 되었습니다.

 

시간이 지나도 괜찮은 아파트 매물이 계속 나오더라고요. 그리고 더 중요한 것은 무엇인지 아세요?

제가 투자했을 당시에는 좋은 아파트여서 접근하기엔 무리가 있었는데, 지금 시장에서는 충분히 고려해 볼 수 있겠더라고요.

 

예를 들면 전주의 에코시티, 신시가지의 LH세븐팰리스, 만성지구 LH퍼스트리움 전부 괜찮은 기회이지 않나 생각되네요.

 

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좀 더 크게 들어가 볼까요? 개인적으로는 천안, 그다음 청주 그 다음 전주로 도시의 위상이 나뉘는데요.

제가 투자했을 당시에만 해도 아파트 가격이 도시의 위상에 맞게 잘 되어있었습니다.

 

하지만 지금은 좀 달라요. 전주는 전체적으로 가격이 많이 올라왔고요. 청주도 꽤 올랐는데, 몇몇 단지들은 기회를 아직까지 주고 있습니다.

 

그런데 천안은 조금 이야기가 달라요. 아직까지 그대로인 경우가 많더라고요.

왜 이런 차이를 보이는 걸까요? 바로 '공급'입니다.

 

위 3가지 도시를 비교해 봤을 때 천안이 가장 비싸야 하는 게 맞는데, 지금 오히려 역전된 상황.

시간이 지나면 어떻게 될까요? 다시 아파트의 가치대로 원상복구 한다고 생각합니다.

 

아파트는 정말 투자 못할 시기가 없다는 말이 맞는 것 같아요.

전주 안에서도 이렇게 기회를 주고 있고, 더 넓게 보면 청주, 천안에서도 투자할게 많으니까요.

다주택자 취득세 중과만 아니었다면 여러 개 샀을 텐데 말이에요. 오를 것이 뻔하거든요.

 

전주 아파트시장에서 앞으로 조심해야 할 것

 

다시 제가 투자한 전주 아파트시장으로 돌아오면, 참 매력적인 도시입니다. 투자적인 관점에서요.

제가 위에 '공급'이라는 단어를 썼는데요. 전주는 향후 아파트 공급이 극히 메말라있습니다. 마치 가뭄이 일어난 것 같이요.

 

그래서 전세가 귀한 상황입니다. 계속해서 전세가가 오르고 있는 상황이죠. 그래서 제가 서론에 더 떨어질 가능성은 낮다고 이야기한 근거가 이것입니다.

 

그래도 주요하게 입주 예정인 곳이 있는데요.

전주 사람들이 좋아하는 서신동의 '서신더샵비발디'입니다.

2026년 11월에 입주예정이며 1,986세대로 이루어진 대단지입니다. 브랜드도 더샵이고요!

 

이 아파트가 에코시티 대장인 에코시티더샵 2차보다 더 높게 가격을 형성하지 않을까 조심스럽게 생각되는데요.

지금 5억 초반은 괜찮은 가격이라고 보입니다.

 

그런데 이 물량이 제가 투자한 아파트에 영향을 미칠까를 생각해 보면, 미미하겠죠. 전세가에 영향을 주려면 천안의 공급과 같이 이런 대단지들이 많이 들어와야 합니다. 그리고 전세가를 끌어내려야 하죠.

 

이런 부분에 있어서 전주는 공급이 부족하기에 매력적입니다. 초보투자자가 접근하기에도 정말 좋고요.

투자라는 영역에서는 수익보다 안정적인 게 훨씬 더 중요하니까요.

 

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2년 안에 매도하게 되면'양도세 중과'가 되기 때문에 세금을 많이 납부하게 됩니다.

그래서 웬만하면 2년 이상 보유 후 '일반과세'로 매도할 계획인데요. 그전에 급격한 상승이 나온다면 매도할 생각도 염두에 두고 있습니다.

 

저에게 있어서 지방 아파트는 평생 가져갈 것은 아니거든요.

 

하나씩, 하나씩 차근차근해보겠습니다. 욕심부리지 않고요.

겸손 또 겸손하는 마음을 잊지 않겠습니다. 감사합니다.

 

 

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