집주인이 보증금, 월세 인상 요구할 때 확인사항, 전월세 상한액 5% 계산하기

저도 내년 2월에 옥정신도시로 이사를 갑니다 ㅎㅎ 아파트를 구매해서 가는 것은 아니고요. 월세로 갑니다.

저는 보증금 3000만 원에 월세 95만 원으로 계약서를 작성했어요.

 

아마 특별한 일이 발생되지 않는 이상 계속 월세로 살지 않을까 생각이 듭니다.

 

아래는 월세 계약하면서 진행했던 과정들을 기록한 내용인데, 보시면 도움이 되실 거예요.

옥정신도시로 이사를 결정한 이유 3가지, e편한세상 단지 내 어린이집, 초등학교 위치

 

개인적인 이야기지만, 저는 부동산 투자를 위해서 월세를 선택한 케이스입니다.

매매로 살게 되면 내가 하나의 주택수 즉, 명의를 가지고 있기 때문에 투자하는 데 애로사항이 많은 것은 사실이거든요.

 

다시 전월세 이야기로 돌아와서, 임차인의 입장이 되어보니 고민이 되는 것이 있더라고요.

 

바로 2년 뒤 계약을 갱신할 때입니다.

 

 

저는 임대인의 입장으로도 있기 때문에, 일반적인 사람들보다는 주택임대차보호법에 대해서 잘 아는 편이에요.

그래도 제가 계약한 집주인이 어떻게 나올지 예상이 안되니, 이런저런 생각이 드는 건 맞더라고요.

 

전월세를 살고 계신 많은 분들과 이야기를 나누다 보면, 정말 비상식적인 임대인(집주인)이 정말 많더라고요.

저 또한 이런 집주인을 무조건 만나게 될 거라고 마음을 먹고 있습니다.

 

집주인의 말도 안 되는 여러 케이스들이 있지만,

오늘은 보증금과 월세를 비정상적으로 많이 올리는 상황에 대해서 말씀드려 볼게요.

 

 

 

위 유튜브에 대한 내용은 5%를 인상했을 때 어떻게 계산하는지에 대한 글이에요.

국토교통부에서 운영하는 렌트홈이라는 사이트가 있습니다. 여기 메뉴 중 '임대료 인상률 계산'이라는 항목이 있어요.

 

여기에 들어가시면 스스로 최대 얼마까지 보증금 또는 월세를 인상할 수 있는지 계산해 보실 수 있습니다.

계산하는 세부방법은 아래에서 자세히 다뤄볼게요.

 

보증금과 월세를 인상하는 기간은 1년이지만, 통상적으로 2년마다 이루어진다.

 

저도 몰랐던 내용인데 찾아보면서 알게 되었습니다. 법적으로는 집주인이 1년마다 올릴 수 있다는 것을요.

임대인인 저도 몰랐던 내용이에요. 하지만, 우리는 1년마다 계약을 하지 않죠.

 

기본적으로 2년을 계약하기 때문에, 그 계약서에 적힌 금액은 변동될 수 없습니다.

그래서 보통 계약이 끝나가는 시점, 즉 2년마다 집주인이 올릴 수밖에 없는 입장이에요.

 

약간 이상하긴 하네요. 임차인이 거주할 수 있는 기본 계약기간이 2년으로 보장해주고 있는데, 1년마다 인상할 수 있다고 법조문을 만들어놓은 것은 법 개정의 빈틈이지 않나 생각이 듭니다.

 

여기서 중요한 게 나옵니다.

현재의 집주인이 또는 새로 계약한 집주인이 계약서에 적힌 기간도 끝나지 않았는데, 인상을 요구한다? 그러면 거절하셔도 된다는 의미입니다.

 

계약서에 적힌 기간까지는 절대로 변동할 수 없어요.

 

 

일부 집주인들이 악용하는 것인지, 막 올리려고 하는데 단칼에 거절하셔도 되는 사항입니다.

 

인상하는 금액은 최대 5% 이내에서만 가능하고, 무조건 5% 인상해주어야 하는 것은 아니다.

 

 

가장 중요한 부분인 것 같습니다. 집주인이 OO만원을 올려달라고 하는데 5% 넘는지 안 넘는지에 대한 계산이에요.

일단 저의 경우를 가지고 왔습니다. 서두에 말씀드렸다시피 저는 3000/95 계약을 했습니다

 

2년이 지났다고 가정을 해볼게요. 집주인의 입장에서는 크게 2가지 인상을 요구할 수 있어요.

 

1. 월세만 올려달라는 경우
2. 보증금만 올려달라는 경우

 

뭐... 대체적으로 전세인 경우는 전세보증금에 대해서 5% 인상하게 되고요. 월세의 경우에는 월세만 인상하는 게 현장 분위기입니다.

 

다시 그림으로 돌아와 보면, 제가 입력한 케이스가 1번의 상황입니다. 보증금은 그대로 두고, 월세만 인상해 달라고 하는 상황이에요.

 

그러면 최대한으로 올릴 수 있는 금액이 5%라고 했으니,

계산기를 눌러보면 월세 1,004,063원까지가 법적으로 올릴 수 있는 최대치입니다.

 

어? 이상합니다.
95만 원의 5%는 47,500원인데, 약 54,000원이 올라갔어요.

 

 

보증금 3,000만 원 있죠? 거기서도 5%를 증액한 다음에 월세로 바꿔서 더해졌기 때문입니다.

즉, 보증금과 월세 둘 다 5% 를 올릴 수 있다는 의미예요.

 

그런데 대부분의 집주인들은 이러한 사실을 모릅니다. 그래서 95만 원이 5%인 47,500원만 더 받겠다고 하는 경우가 많아요.

 

임차인의 입장에서는 고마운 거죠. 사실은 더 받을 수 있는데 말이에요.

이럴 때는 알겠다고 하고, 그 부분만 인상해 주시면 됩니다.

 

만약 묵시적 갱신상태라면 집주인의 인상요구를 거절할 수 있다.

 

그리고 이런 케이스도 종종 보았습니다. 이미 묵시적 갱신상태인데, 집주인이 인상을 요구하는 거예요.

묵시적 갱신이란 계약 만기 전 6개월에서 2개월까지 서로서로 아무런 이야기가 없다면 자동적으로 계약이 연장되는 것을 말합니다.

 

임차인에게 굉장히 유리한 제도예요. 자세한 내용은 아래 글 참고해 보시면 도움이 되실 거예요.

전세 월세 계약 집주인이 연락이 안되거나 없다면 ｜ 묵시적 갱신

그렇기 때문에 제가 양주시 옥정 아파트 계약했을 때 묵시적 갱신이 되게끔 계약서를 협상했던 것이고요.

특약사항에 대한 협상 내용은 아래글을 통해 정리해 놓았습니다.

전세, 월세 계약 특약사항 중 주의해야 할 것, 계약만료 전 임대인에게 사전 고지요구

 

결론을 말씀드리면, 지금 내가 묵시적 갱신이다? 그러면 인상에 대해서 거절하시면 됩니다.

 

지금 묵시적 갱신상태라는 걸 집주인에게 인지를 시켜주시고요. 기존 계약서 그대로 2년 더 연장되었다고 문자로 남겨주시면 됩니다.

 

그리고 확인했다는 답장이라던가, 통화 녹음 꼭 남겨놓으시고요.

나중에 다른 말하게 되면 증거가 없지 않냐?라고 곤란한 상황이 발생될 수 있으니까요.

 

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전월세 인상에 대해서 여러 상황들을 적어보았는데,

세입자가 법에 대해서 잘 알면 알수록 자신의 권리를 지킬 수 있다는 말이 사실이더라고요.

 

이런 걸 악용하는 집주인들도 있으니, 꼭꼭 실생활에 필요한 부동산 관련 법은 공부하시고, 본인의 돈을 스스로 지키면 좋을 것 같습니다.

 

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부동산 계약 연장 할 수 있는 세입자의 권리 ｜ 계약갱신청구권

집주인이 보증금 인상한다고 할 때｜증액한도, 기간, 계약서

보증금 받기 전에 이사를 먼저 가면 안되는 이유와 해결방법 3가지