부동산 계약 연장 할 수 있는 세입자의 권리 ｜ 계약갱신청구권

 

20년 7월 31일 임대차 3법이 시행되었습니다. 그때 3가지가 주요 사항이었는데요.

계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제 입니다.

 

전월세 신고제를 제외하면 나머지 2개는 세입자를 위한 법이었어요!

그것도 엄청나게 좋은 법이요!

 

전세는 보통 2년 계약을 하게 됩니다.

계약이 끝나더라도, 2년 더 살 수 있는 권리인 '계약갱신청구권'

그리고 이때 갱신하였다면 보증금을 5% 이내로 해야 한다는 '전월세 상한제'

 

집을 임차하는 우리들의 입장에서는 더할 나위 없이 좋은 사항입니다.

 

세입자에게 유리한 제도

 

이 법이 시행된 연도를 보면, 부동산 시장이 막 상승하던 시절이었어요.

매매든 전세든 계속 올라가고 있었죠. 그래서 그때 뉴스를 보면, 너무 비싸진 가격 때문에 서울에 살던 사람들이 경기도로 많이 밀려나고 있다는 내용이 많았습니다.

 

실제로도 현장에서 비일비재한 일이었고요. 그만큼 전세와 월세는 국민들이 살아가는 데 직접적인 영향을 주는 것 중 하나입니다.   

 

그래서 민감했어요. 정부는 국민들의 불만을 가만히 지켜볼 수가 없었습니다.

갑작스럽게 임대차 3법을 만들었고, 시행도 정말 빨랐습니다. 그다음 날 바로 시행했죠.

 

그로 인해 집주인과 세입자 간의 이런저런 갈등을 유발하는 문제가 발생되기는 했지만, 어찌 되었건 세입자에게 유리한 제도인 것은 사실입니다.

 

뭐.. 공급이 더 없어졌기 때문에 전세가가 더 폭등했다. 전세 구하기가 더 어려워졌다. 맞는 말이긴 하지만 일단 거시적인 것은 제외하고 보면요.

 

 

 

 

왜 계약갱신청구권이 좋냐면, 2년을 더 살 수 있는 권리뿐만 아니라 도중에 언제든지 나갈 수도 있습니다.

초기에 계약했을 땐 2년을 무조건 살아야 합니다. 도중에 나가면 복비와 다음 세입자를 구해서 나가야 합니다.

 

하지만 연장해서 살 경우는 아닙니다. 3개월 안에 집주인이 보증금을 내주어야 해요.

그렇다고 악의적으로 집주인을 못살게 하겠다고 갑작스럽게 이야기하면 서로 곤란해지니, 사전에 미리 말씀해 주시면 좋을 것 같습니다.

 

굳이 이사 갈 예정이 없다고 한다면, 적극적으로 행사를 해보세요.

이사를 안 가니, 복비도 안 들고요. 이사비도 들지 않습니다. 여러모로 이득이 많아요.

 

사용하는 방법

 

사용하는 방법은 계약기간 만료 전 6개월에서 2개월 전까지 집주인에게 '계약갱신청구권' 사용하겠습니다.라고 말씀하시면 됩니다.

 

전화, 문자, 내용증명 등 근거가 남을 수 있는 것으로 해주세요. 간편하기로는 문자가 가장 좋겠네요.

계약기간은 자연스럽게 2년 더 연장이 되는 것이고요.

 

기존 계약서에 받았던 전입신고와 확정일자는 자동적으로 이어지는 구조입니다.

만약 전세대출을 받아 들어오셨다고 한다면, 대출받은 은행에 전화해서 갱신하게 되었는데 대출 갱신은 어떻게 하는지 여쭈어 보면 됩니다.

 

그러면 관련 서류들 준비해서 은행으로 방문해 달라고 할 거예요.

전세 갱신계약서, 주민등록등본, 가족관계증명서, 재직증명서, 원천소득영수증 등 흔히 대출받을 때 첨부자료로 제출했던 서류를 가지고 오라고 할 겁니다.

 

그러면 자연스럽게 대출 부분도 해결되니 걱정 안 하셔도 됩니다.

요즘은 계약갱신청구권 많이 사용하시기 때문에 흔하게 일어나는 경우라 은행도 다 알고 있습니다.

 

그런데 만약, 집주인이 갱신을 거절한다면 어떻게 해야 할까요?

 

집주인이 거부한다면

 

만약에 법상 무조건 2년 더 살 수 있다고 한다면, 집주인 입장에서는 재산권이 침해되고, 불리한 게 많아질 거예요.

그러면 모두 다 집주인을 안 하려고 하겠죠?

 

법적으로 거절할 수 있는 사유가 9개가 있는데, 가장 많은 경우만 말씀드려 보겠습니다.

 

• 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 보상을 해주는 경우
• 임대인이 실제 거주하려는 경우

 

거의 대부분 위 2가지 사항입니다.

 

첫 번째로 보상이라는 건 대부분 '이사비'에요.

세입자가 갱신을 안 하는 조건으로 이사비를 지원해 주는 것이죠.

만약에 금전을 받았다면, 다시 번복할 수는 없습니다. 보상을 해주었기 때문입니다.

 

두 번째는 실제로 거주한다라는 것인데,

이게 집주인뿐만 아니라 자녀 그리고 손자까지 해당됩니다.

세입자 입장에서는 정말로 실거주를 하려는 지 증명하기가 어렵죠. 그래서 이 부분을 많이 쓰게 됩니다.

 

물론 이사 나가고, 그다음에 들어온 사람이 가족이 맞는지 확인해서 소송하면 이기겠지만, 비용과 시간이 드는 것은 사실입니다.

 

집주인과의 갈등이 너무 심해서 감정이 상했다면 소송까지 해볼 순 있겠지만, 기회비용을 잘 따져서 결정하면 좋을 것 같습니다.

 

이 경우 말고도 새로운 매수자가 실거주하기 위해 구매를 하였다면, 이 부분 역시도 갱신이 안됩니다.

이 부분에서 갈등이 생기더라고요.

 

그런데 전제조건이 있었죠? 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지요!

이 안에 새로운 매수자가 계약하지 않는다면, 성립하지 않습니다.

 

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안 되는 사유를 말씀드렸는데, 생각보다 현장에서는 거절되는 사유가 흔하지 않습니다.

웬만하면 다 갱신을 하신다고 생각하시면 됩니다. 그리고 뭐 집이 이거 하나밖에 없는 게 아니니, 다른 집을 구하시면 됩니다. 집주인은 생각보다 많이 있으니까요.

 

그리고 이왕이면 임대사업자로 묶여있는 집을 구한다면, 더 좋을 것 같습니다.

계속 안정적으로 살 수 있고, 임대료도 5% 밖에 인상하지 못합니다. 저도 이런집을 들어가고 싶네요.

 

 

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