경춘선 망우역 역세권 상봉 더샵 퍼스트월드 예상 분양가 및 입지분석, 중랑구 임장후기

요즘 광고가 많이 보이더라고요? 최근에 중랑구를 임장 갔다 와서 그런지 기억이 났습니다.

빈 땅으로 되어있어서 분양일정을 몰랐었는데, 24년 12월에 오픈한다고 여기저기 홍보하더라고요.

 

그런 김에, 솔직한 저의 의견을 말씀드려 볼까 합니다.

예상분양가는 얼마가 되어야지 적당한 지, 그리고 입지적인 가치는 어떨지, 향후 가치가 있을지에 대한 것이요.

 

서울 여기저기를 다녔었기 때문에 아마 관심 있으신 분들은 도움이 되는 글이 될 거예요.

 

일단 가장 먼저 아셔야 할 것은,
상봉역과 망우역은 중랑구 내에서 가장 번화한 상권입니다.

거기에 지어지는 주상복합 아파트예요.

 

 

상업지역에 지어지는 주상복합아파트라는 건 가치산정에 불리할 수도 있다.

망우역 역세권 상봉프레미어스엠코 아파트

개요	단지정보
위치	중랑구 상봉동 83-1번지
단지규모	49층 ,5개동, 999세대
분양예정	24년 12월
입주일(예정)	29년 06월
건설사	포스코이앤씨

 

 

아직까지 나온 정보는 제가 표로 정리한 게 다입니다. 아마 구체적인 것은 12월에 나올 것 같아요.

그런데 이 정보로 많은 것을 유추해 볼 수 있습니다. 일단 예상분양가는 아래 문단에서 다루도록 하고요.

 

여기에서는 이 아파트의 단지 정보에 대해서 집중적으로 적어볼게요.

소제목에도 적었다시피 가장 중요한 키워드가 될 거예요. 아직까지 용적률이 몇 % 인지는 나오지 않았지만, 많이 높을 겁니다.

 

일반적인 아파트가 200% 에서 250% 왔다 갔다 하고 있습니다

하지만, 주상복합 아파트의 용적률은 대체적으로 900% 이상이에요. 이 말이 무슨 뜻이냐면, 똑같은 땅을 더 많은 사람들이 나눠갖는다는 의미입니다.

 

그래서 가격이 잘 오르지 않습니다.

 

 

물론, 전부다 그런 것은 아니에요. 강남에도 주상복합 아파트가 있는데 잘 올라가거든요.

하지만 이것은 알고 계셔야 합니다. 입지가 점점 떨어지는 곳일수록 더더욱 취약해진다는 것을요.

 

층수도 49층입니다. 고도제한으로 묶어놓았기 때문에 건설사들은 대부분 규제직전인 49층까지 짓는 것이 일반적입니다.

이 말은 최대로 높일 수 있을 만큼 높였다는 거예요. 말 그대로 용적률이 높을 것 같다는 예상을 할 수 있겠죠?

 

그리고 공사기간도 29년 6월까지 약 4년 반 정도입니다. 일반 아파트에 비해서 상당히 긴 편이에요.

 

보통은 2~3년 공사기간을 갖거든요. 지하층도 깊게 팔 거라고 예상할 수 있겠네요. 지하층 공사가 공사기간을 차지하는 주범이거든요.

 

그래도 이 아파트가 가치대비 싸다면 사도 좋습니다. 상대적으로 취약점이 있다는 뜻이지 아예 가치가 없다는 의미는 아니니까요.

 

정말 좋은 사과가 200원이고, 그 아랫등급이 100원의 가치를 지닌 사과가 있다고 가정하고, 이걸 50원 판다면 무조건 사야 하잖아요?

 

부동산은 이런 원리로 매매하시면 후회하지 않는 선택을 하실 수 있을 거예요.

그렇다면 이제부터 예상 적정 분양가가 얼마정도 되어야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

 

예상분양가는 평당 4,000만 원 정도가 적당하다.

색상	의미
빨간색	상봉 더샵 퍼스트월드
주황색	사가정센트럴아이파크
초록색	e편한세상 화랑대
파란색	신내역금강펜테리움

이름	20평대 가격	30평대 가격
사가정센트럴아이파크	중층 10.6억	8층 12억
e편한세상 화랑대	중층 8.3억	5층 10.2억
신내역금강펜테리움	없음	14층 8.4억

 

 

일단 중랑구에서는 가장 중요한 아파트가 사가정센트럴아이파크입니다. 이 아파트가 현재 랜드마크의 역할을 하고 있거든요

랜드마크란 이 동네에서 대장역할을 하고, 시세를 이끌어가는 아파트라고 보시면 됩니다.

 

가격이 오를 때 가장 먼저 오르고, 가장 가격방어가 잘 되는 사람들이 좋아하는 아파트라고 생각하시면 돼요.

위 그림에서는 주황색 네모로 표시한 장소입니다.

 

생각보다 외져있죠? 실제로 가보면 저 아파트 주변에 아무것도 없습니다. 랜드마크 아파트라고 해서 기대 잔뜩 하고 갔더니 휑하더라고요.

 

이 말이 무슨 뜻을 가지고 있을까요? 중랑구는 서울 내에서 상대적으로 입지적인 가치가 낮다는 걸 의미합니다.

 

아래는 사가정센트럴아이파크 아파트에 대한 저의 분석했던 내용이에요. 읽어보시면 도움이 되실 겁니다.

서울 중랑구 나홀로 신축아파트가 왜 랜드마크 일까?, 사가정센트럴아이파크

 

그렇다면 가장 중요한 예상분양가는 어느 정도가 돼야 적정할까요?

20평대는 10억 정도, 30평대는 12억 정도 되어야 분양이 이루어지지 않을까 생각됩니다.

 

하지만 더 비싸게 나오지 않을까 생각이 들어요. 신축아파트라는 장점 그리고 망우역 역세권이라는 좋은 홍보수단이 있으니까요.

 

그렇지만 바로 옆에 있는 동대문구, 그 위에 있는 성북구 랜드마크 아파트 가격과 비교를 해보면 10억~11억 이상일 때 선택되기는 정말 어려울 거예요.

 

아무리 29년에 지어지는 신축아파트라고 해도, 상위입지에 있는 아파트의 가격을 뛰어넘는다는 것은 상식적으로 어렵습니다.

 

결론적으로 평당 4,000만 원 정도가 되어야 사가정센트럴아이아크와 가격이 엇비슷해지는데, 이게 분양받는 사람들 입장에서 훨씬 더 현실적으로 다가올 거예요.

 

GTX-B 호재가 있다고 해도 공사가 시작해야 아는 부분이다.

 

그리고 여기엔 가장 큰 호재가 있죠. 바로 GTX-B입니다. 경의중앙선과 7호선 더블역세권에 생길 예정이에요.

제가 우려스러운 건 호재만 보고 선택하지 않으셨으면 좋겠습니다. 우리는 과거를 알고 있어요.

 

지하철이라는 것은 단기간에 끝나는 사업이 아닙니다. 지금 만들어진 지하철을 보면 계획부터 운영까지 10년, 20년이 걸린 것은 허다합니다.

 

아래는 최근에 나온 GTX-B 착공에 대한 뉴스입니다.

'재건축 촉진법' 통과 추진…GTX-B·C 연내 착공

 

물론 없는 것보다는 훨씬 좋은 선택이 될 거예요.

제가 당부드리는 건 호재만으로 부동산 매매를 선택하지 않으셨으면 하는 것이 바람입니다.

 

가장 중요한 건 위에도 설명드렸다시피 가격이에요.

 

꼭 사가정센트럴아이파크, 동대문구와 성북구 대장아파트와 가격을 비교해 보시고 더 나은 선택이 어느 것인지 고민한 다음 결정을 하셨으면 좋겠습니다.

 

---

 

6호선 역세권 장위아트포레 분양가 분석｜투자해도 될까?

갭투자가 사는 물건을 전세대출을 해주지 않았을 때 대처 방안

초보자도 할 수 있는 부동산투자 방법｜전세 레버리지 갭 투자