초보자가 경매에 실패하는 3가지 이유, 구축빌라 낙찰을 생각한다면

 

일단 말씀드리기에 앞서, 경매는 정말 배워두면 너무너무 도움이 되는 것은 사실입니다.

일단 등기부등본 권리분석을 꼭 알아야 하기 때문에 강제적으로 알 수밖에 없거든요.

 

그리고 다양한 거주자를 만나게 되는데 집주인일 수도 있고요.

세입자일수도 있고, 무단으로 거주하는 사람일 수도 있고, 상황이 정말 다양하죠.

 

어떤 사람은 낙찰자에게 보증금을 받아가고요. 어떤 사람은 한 푼도 못 받고 쫓겨나야 하는 사람도 있습니다.

 

이런 내용들을 경매를 통해 배울 수 있는거에요.

 

 

우리도 집을 사거나, 다른 사람의 집에 임대해서 들어가야 하기 때문에, 권리분석 했던 경험들이 나에게 도움이 많이 되는 건 사실이에요.

 

어떻게 해야지 내 돈을 지킬 수 있는지 그 방법에 대해서 자세히 알게 되니까요.

하지만 오늘은 장점보다는 초보자가 왜 경매에 접근하기 어려운 지 그 이유에 대해 설명을 드려볼까 합니다.

(장점은 다음 글에 적어볼게요 ㅎㅎ)

 

어려운 권리분석에 때문에 더 중요한 실전단계에 가지 못한다.

 

 

권리분석이 중요하다, 권리분석이 중요하다 이런 이야기 많이 들어보셨을 거예요.

뭐 사실이기도 합니다. 위험한 물건을 내가 잘못 낙찰받게 되면, 오히려 마이너스가 나기도 하거든요.

 

그래서 제대로 배워야 하는 것은 맞는데, 이게 법적인 용어들이 많이 나오다 보니 초보자가 접근하는데 큰 허들로 다가옵니다.

 

그래서 막 이론적인, 흔히 자격증이나 고시공부하듯이 공부하고 있는 사람들이 많아요.

제가 보기엔 이것보다 더 중요한 것은 현장인데 말이에요.

 

서류검토가 안 중요하다는 말씀을 드리는 게 아닙니다.

결국에 경매의 승패를 결정하는 건 현장을 찾아가서, 점유자랑 만나보고 집에 대한 구조, 견적 등을 눈대중이라도 파악해야 한다는 거예요.

 

그리고 채무자인 집주인이 살고 있다면, 무슨 사유인지 어떻게 감정적으로 달래줄 것인지, 세입자라면 관계형성을 어떻게 잘 이끌어나가서 원만하게 이사를 가게 할 것인지 등 파악해야 할 게 훨씬 많습니다.

 

이런 난이도라던지, 수리 견적, 이사비용 견적 등 총 합쳐서 낙찰가를 써내야 하는 거고요.

기껏해야 낙찰받았는데 스트레스는 받을 대로 받고, 돈까지 마이너스 나면 안 되잖아요?

 

그런데 초보자가 경매낙찰받으면 이런 일이 비일비재합니다.

 

 

권리분석이 정말 안전한 집도 있어요. 명도가 무난하게 흘러갈 것으로 예상되는 게 있습니다.

그런데는 어떻죠? 경쟁률이 어마어마합니다.

 

경쟁률이 높다는 것은 낙찰가가 높게 형성이 된다는 거예요. 초보자가 막 몰리거든요.

 

그러면 솔직히 경매하는 것보다 그냥 공인중개사 찾아가서 정상적인 매물 깎아서 사는 게 훨씬 더 안전하고 싸게 살 수 있습니다.

 

경매로 이익을 보시려면, 어려운 물건 하는 게 맞아요.
남들이 쉽게 접근하지 못하는 물건이요.

 

 

하지만 이런 물건들은 단기간에 공부하고 경험 쌓는다고 될 것이 아닙니다.

 

임장에 대해서는 취약하기 때문에 주로 낙찰받는 것이 오래된 빌라다.

 

 

우리 솔직해져 보자고요. 주로 낙찰에 응하고, 받는 부동산이 어떤 유형인가요?

 

솔직히 빨간 벽돌로 되어있는 구축빌라의 가능성이 높습니다.

왜죠? 절대적인 금액도 1억 언저리여서 접근하기도 편하고 구축빌라에 대해 강의를 많이 하고 있으니까요.

 

주로 경기도 외곽 쪽에 입찰을 많이 하시죠.

부천이라던가, 인천이라던가, 수원, 시흥, 용인 등 이런 도시가 많습니다. 물량이 많고 싸기 때문이에요.

 

낙찰받으신 분들은 이해하실 수도 있습니다. 싸게 낙찰을 받은 것 같긴 한데, 시세대로 못 판다는 것을요.

아니죠 이것보다 더 심각한 것은 매물을 내놓아도 사겠다고 보러 오는 사람 자체가 없다는 것입니다.

 

이런 물건을 환금성이 취약하다고 말해요.

 

 

부동산이라는 상품 자체가 환금성이 좋진 않습니다. 주식처럼 실시간으로 거래가 이루어지지 않거든요.

통상적으로 소유권 이전까지 2~3개월 정도 걸리게 됩니다.

 

그나마 거래가 활발한 유형이 무엇이 있죠? 여러분들이 다 가지고 싶어 하는 아파트입니다.

아파트 외에 오피스텔, 빌라, 주택, 상가 등은 거래자체가 이루어지기 정말 힘들다고 보시면 됩니다.

 

그래서 저의 생각은 경매를 하실 생각이라면 아파트를 해야 하는데, 또 이게 비쌉니다.

그리고 남들도 안전하다는 것을 알아서 입찰가도 높게 쓰고요.

 

시간대비 효율이 나지 않아, 결국엔 빌라시장으로 빠지는 게 아닌가 생각이 듭니다.

계속 패찰 하다 보니 어느새 목표가 '뭐라도 낙찰받자'가 자연스럽게 되어버리는 것이죠.

 

이게 힘들어지는 길로 빠지게 되는 루트입니다.

 

낙찰을 받더라도, 자산 보유에 대한 확신이 없어 지키지 못한다.

 

 

 

사실 부동산은 입지가 굉장히 중요해요.

근데 서류검토부터 현장상황 파악 때문에, 그 부동산이 가지는 고유한 입지분석까지 할 수 있는 사람이 거의 없습니다.

 

경매를 오랫동안 하고 실력이 있으신 분들은 능력이 돼서, 판별할 수 있는 눈이 있지만 대부분은 쉽지 않죠.

그래서 낙찰을 받더라도 확신이 없습니다.

 

확신이 없는 낙찰은 결국 보유할 수 있는 힘이 떨어진다는 것을 의미해요.

 

그래서 약간의 시세변동만 있더라도 마음이 심하게 흔들릴 거예요.

부동산은 장기적으로 보면 오르기 때문에, 흔들리지 않고 보유하는 게 가장 중요하거든요.

 

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경매라는 것도 돈을 번 사람들이 분명히 있는 영역이기 때문에 증명된 투자방법입니다.

 

제가 말씀드리고 싶은 부분은 그냥 단순히 돈 된다라고 소문이 나자, 구축빌라를 막 투자하시는 분들이 걱정되어서 드리는 말씀입니다.

 

모든 투자영역에는 공부가 필요해요.

꼭 투자에 필요한 것이 무엇인지 고민을 해보시고, 사전에 잘 알아보신 뒤 행동으로 옮기셨으면 좋겠습니다.

 

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