부동산 계약을 파기 하는 2가지 방법, 계약금 포기 또는 배액배상

 

부동산 계약이라는 게 변수가 워낙 많기 때문에 계약파기는 빈번하다고 볼 수 있습니다.

완전 극소수의 확률은 아니라는 거예요.

 

억 단위 이상의 계약에서는 주로 상승장일 때 많이 일어나게 됩니다.

부동산은 자산상승 한 칸 한 칸이 몇천만 원 단위이기 때문에, 고작 며칠 지났다고 몇 천만 원에서 몇 억까지 뛰거든요.

 

그럴 때 집주인은 선택을 하게 됩니다. 계약 파기해서 배액배상 주더라도 나에게 이득이다.

 

 

실제로 20~21년도 부동산 상승기 때 많이 일어났습니다.

특정 아파트 실거래가 보시면, 계약취소라고 되어있는 부분을 볼 수 있을 거예요. 그런 부분이 대부분 이 케이스입니다.

 

이거 말고도 상대적으로 낮은 가격대인 전월세 시장에서도 나타나는데요.

이때는 약간 달라요. 매매시장에서는 서로 법을 알고 있는 경우가 많아서, 법적으로 하는 경우가 많습니다.

 

근데 전월세 시장은 그냥 막무가내예요.

 

 

됐고, 나는 배액배상 못해줘. 받고 싶으면 소송하던가 아니면 그냥 입금한 계약금 받던가 선택해!

상대적으로 소액이기도 하고, 임차인은 그대로 받아들이는 경우가 현실에서는 많습니다.

 

위 2가지 전부 집주인이 계약파기 하는 상황에 대해서 간략히 설명드렸는데, 임차인의 입장에서도 말씀드려 보겠습니다.

 

단순변심이라면 입금한 계약금을 포기하는 조건으로 가능하다

 

 

이 경우가 정말 애매합니다.

 

일단은 법적으로 확실하게 그 집에 대해서 또는 임대인에게 문제가 있지 않는 이상, 대부분 단순변심으로 보아야 하는 것이 맞습니다.

 

예를 들어볼게요.

 

1. 바퀴벌레 등 벌레가 너무 많은 경우
2. 도배장판이 너무 지저분하거나 오염된 경우
3. 가구를 치웠는데 곰팡이가 많은 경우 등

 

이렇게 애매한 곳에서 분쟁이 발생할 가능성이 높아요. 사람이 살 수 없을 정도인데, 현실적으로 계약파기 시키는 게 쉽지는 않습니다.

 

집주인은 일단 이런 말을 할 가능성이 높아요.

 

고쳐줄게요

 

 

그 말을 믿고, 입주하게 되었을 때 지지부진 한다거나, 일부 고쳐줬으나 나머지는 더 이상 못 고쳐준다는 식으로 나오는 사람들이 종종 있는 것이 사실이에요.

 

법적으로 따지고 보자면 저 부분은 집에 대한 중대하자가 아니기 때문에 계약해지 주장하기도 어렵습니다.

집주인도 협조적이지 않고, 더 이상 살지 못할 것 같다면 소송을 해야 하는데, 쉽지 않은 것이 사실이죠.

 

집에 대한 수리범위는 아래글을 참고하시면 도움이 되실 거예요.

집주인이 수리를 거부할 때 확인 및 예방방법, 부동산 계약 수선범위와 비용

 

원칙적으로 입주 전이라면 내가 낸 계약금을 포기하는 조건으로 파기할 수 있습니다.

그 이상으로 비용을 내는 것은 없어요.

 

다만, 공인중개사 수수료는 내셔야 할 수도 있어요. 돈을 입금한 순간부터 계약이 성립되었다고 보기 때문입니다.

 

집주인의 요청에 의해 계약이 파기되는 거라면 배액배상을 받을 수 있다

 

 

그렇게 많지 않은 상황인데, 집주인에 의해서 계약 파기가 되는 경우도 있습니다.

무언가 실수를 하는 경우가 많은 것 같아요. 이것도 예를 들어볼게요.

 

101호라는 집을 나는 계약을 했는데, 알고 보니 다른 사람하고 101호라는 계약을 했던 거예요.

집주인은 착각하고 이중계약을 해버린 것이죠.

 

그래서 나보고 101호가 아닌, 102호에 가던가 아니면 다른 곳 알아보던가 이런 식으로 나오는 경우입니다.

원룸 시장에서 종종 나오는 상황입니다.

 

이때 중요한 건 내 책임이 아니라는 겁니다.

 

 

계약서에는 분명 101호에 들어가는 것으로 적혀있고, 나는 돈을 입금했습니다.

그리고 도장 또는 서명을 했죠. 법적인 문서입니다. 그런데 이걸 은근슬쩍 어기는 상황인 거예요.

 

물론 102호가 더 괜찮거나 상관이 없다면 아무런 이상이 없지만(다시 계약서는 써야 합니다) 더 안 좋은 조건이라면 거절을 하시는 게 맞아요.

 

그때는 배액배상을 요구하시면 됩니다. 그냥 내가 냈던 계약금만 돌려받는 게 아니라 2배를 더 돌려받는 것이죠.

상대방의 잘못으로 계약이 파기되는 것이니까요.

제 OO조 계약의 해제
임차인이 임대인에게 중도금(중도금이 없을 때는 잔금)을 지불하기 전까지, 임대인은 계약금의 배액을 상환하고, 임차인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다

 

보통 계약서에 이런 의미로 다 적혀 있을 거예요.

무조건 들어가는 사항인데, 부동산 계약서는 민법에 적용을 받습니다. 그 민법 565조 해약금 부분에 저 내용을 볼 수 있을 거예요.

 

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정리를 하자면, 내가 임차인의 입장에 있을 때 계약파기하는 방법은 딱 2가지입니다.

책임소재	내용
임차인	계약금 포기하기
임대인	배액배상 받기

 

계약파기가 일어나면 안 되겠지만, 만약에 일어난다면 자신의 법적인 권리를 잘 챙기셨으면 좋겠습니다.

 

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