부동산 계약 파기 방지, 중도금 지급을 활용한 효과적인 방법

 

계약서 작성하는 날은 참 기분이 오묘해요. 시원한 것도 있고, 아쉬운 것도 있고 뭐랄까 시원섭섭하다는 느낌?

사실 계약서를 작성한다는 것은 그전에 매도자 또는 임대인과 치열한 심리전이 벌어지죠.

 

누가 급하냐의 눈치싸움. 그 결과를 기록하는 것이 계약서입니다.

그래서 계약당일에 협상을 이어가면 서로 감정만 나빠질 경우가 많습니다.

 

모든 밑 작업은 그전에, 계약 당일은 서로 웃으며 도장만 찍기

 

 

이게 정답은 아닌데요. 저는 웬만하면 이렇게 하려고 하고 있습니다.

서로 첫 대면하는 자리인데, 얼굴 붉히면 서로서로에게 좋을 게 없는 건 맞거든요.

 

오늘은 부동산 계약에 있어서 '중도금'에 대해 제 사례를 들어가며, 설명드려볼까 합니다.

부동산은 뭐가 이렇게 복잡하고 많은지, 너무 어려운 건 맞는 것 같아요.

 

하지만, 딱 한 번만 해보면 그만큼 쉬운 것도 부동산입니다 ㅎㅎ

 

보통의 경우엔 주지 않지만, 상황에 따라 지급할 수 있다.

 

아마 중도금이라는 단어가 생소하신 분들도 있으실 겁니다.

일반적인 전월세 시장에서는 중도금이라는 것을 잘 내진 않죠. 그리고 매매라고 하더라도, 중도금까지 내는 계약은 흔하지 않습니다.

 

그렇기 때문에 중도금이 가지는 의미와 어떻게 활용해야 하는지, 무슨 위험성이 있는지 잘 모르시는 경우가 많습니다.

일단 중도금이란 내야 하는 돈이 100이라고 가정한다면, 계약금과 잔금을 뺀 나머지 금액입니다.

 

따라서, 계약금을 10을 주고, 잔금을 90으로 협의하게 되면 중도금을 줄 필요가 없는 것이고요.

계약금 10, 중도금 50, 잔금 40 이렇게 협의를 하게 되면 중도금을 내는 구조입니다.

 

그런데 보통 계약서 쓰고 2~3개월 뒤에 잔금을 치기 때문에 여간 귀찮은 게 아니거든요. 그래서 대부분 언급을 안 합니다.

하지만 이 글에서는 좀 더 깊게 다가가 볼게요.

 

일반적인 경우가 아니라고 할 수 있겠네요 ㅎㅎ 심화과정이라고 생각하시면 됩니다.

 

매도인이 납입할 것을 요구하는 경우

매도인이 중도금을 요구하는 경우

집 값이 하락 할 것으로 예상 할 때

매수자가 인테리어 공사한다고 할 때

개인적인 사업자금 등 자금이 급할 때

다음 계약이랑 맞물려 있을 때

기타 계약이 깨지면 안되는 상황일 때

 

웬만한 내용은 다 정리한 것 같아요. 위에 있는 상황에서 크게 벗어나지 않을 것 같습니다.

일단 매도자가 왜 중도금을 요구하는지 알아볼 필요가 있습니다.

 

중도금은요 입금하는 순간 일방적인 계약파기가 안됩니다.

 

보통 매도인은 계약금의 배액배상, 매수인은 계약금을 포기함으로써 일방적으로 계약파기가 가능한데, 중도금이라는 게 들어가는 순간 이루어지지 않아요.

 

쌍방의 합의가 없는 한 계약은 무조건 이행되어야 합니다.

 

 

그래서 매도자가 요구할 때는 계약이 무조건 이행시키겠다는 의미를 가지고 있어요.

앞으로 3개월 뒤 집 가격이 떨어질 것 같다거나, 갈아타기 등 다음 계획에 차질이 생기면 안 된다거나 등등 이요.

 

자, 반대로 생각해 볼게요. 매수자 입장에서는 아무래도 저렇게 나오면 찝찝하긴 하죠.

하지만 내가 검토했을 때 크게 이상이 없다면, 가격협상전략으로 사용해 볼 수도 있습니다.

 

'집 가격 좀 깎아줘. 그러면 내가 중도금 OO만원 지급할게!' 이렇게 말이에요.

협상이라는 건 서로서로에게 이득 되는 것이 있어야 하니까요.

 

매수인이 먼저 주겠다고 하는 경우

매수인이 중도금을 주겠다고 하는 경우

집 값 상승이 예상 될 때

잔금기간이 일반적인 경우보다 길 때

가격협상카드로 활용 할 때

 

매도자가 요구하는 것보다는 아무래도 매수인이 먼저 요구하는 경우가 많지 않을까 싶어요.

 

매수자가 중도금을 요구하는 경우는 명확합니다. 이 걸 빌미로 가격을 깎으려는 협상용 또는 집 값 상승을 기대하기 때문입니다.

 

위에서도 설명드렸지만, 중도금을 준다는 의미는 이 계약을 무조건 이행시키겠다는 강력한 의지예요.

그래서 계약서 작성 전에 어느 정도 협의가 되어야 합니다. 계약서에 적혀 있어야 하니까요.

 

물론, 계약서에 기재를 안 했는데도 중도금을 지급할 수는 있지만, 아무래도 분쟁의 여지가 남아있는 것은 맞아요.

다만 계약서에 없더라도 일단 입금을 했다면 효력이 발생되는 것으로 알고 있습니다.

 

이러면 솔직히 감정싸움으로 번지게 되는 것은 확실합니다.

그렇게 되면 솔직히 서로에게 좋을 것이 없는 것도 맞는 말이에요.

 

불필요한 시간과 비용을 쓸 수밖에 없는 상황이겠죠? 서로 내용증명 보내고, 변호사 선임하고, 소송해야 하니까요.

 

전략적으로 중도금을 활용한 실전투자사례

 

저는 실제로 아파트 투자하는 데 있어서, 중도금을 활용했습니다.

그 원리에 대한 자세한 설명은 위 링크에 남겨놓았으니, 참고하시면 도움이 많이 되실 거예요.

 

저는 왜 중도금을 요구했을까요? 이유는 크게 2가지였어요.

 

아파트 가격 오를 확률이 떨어질 확률보다 높겠다.
그리고 잔금기간이 6개월로 길었다.

 

 

그래서 저는 중도금을 입금한다고 계약서 작성 전부터 협상을 했습니다.

제가 세운 명분은 이거였죠. 잔금 6개월을 협상으로 이끌어내긴 했는데 일반적인 경우보다는 길다보니 불안하다.

 

그래서 일방적인 계약파기가 되지 않는 중도금을 입금하고 싶다라고요.

금액은 크게 중요하지 않습니다. 200만 원인가? 집 값 대비해서는 굉장히 소액이죠. 이 정도만 냈습니다.

 

중도금은 금액 자체는 크게 중요하지 않거든요. 그 행위 자체가 더 중요한 개념입니다.

결과적으로는 제가 생각했던 부분이 맞아서 가격이 상승했어요.

 

그런데 지금 생각해보면, 운이였다는 생각이 듭니다 ㅎㅎ

 

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중도금이라는 게 매도자든, 매수자든 어떻게 활용하느냐에 따라 유리할 수도 불리할 수도 있습니다.

각각의 입장에서 내가 유리한 선택이 무엇인지 고민해 보시고, 결정하시면 좋은 선택이 되실 거예요.

 

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