34평 4억대 수도권 백사택지지구 신안실크밸리 분양가 및 구조 비교분석

 

지금 쓰고 글을 쓰고 있는 시간이 24년 11월이니 준공시점과 얼추 비슷합니다.

 

원래라면은 24년 10월에 준공이 되었어야 하는데, 시공사 측에서 일방적으로 11월 15일로 입주예정일을 늦춘 것 같더라고요.

사실 이렇게 하는 경우가 많진 않는데, 아무래도 공사기간 준공날짜에 대해 압박이 심했던 것으로 보입니다.

철근이라던지, 중대재해라던지 이런저런 이슈가 많은 아파트였거든요.

 

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신안실크밸리 철근누락에 대한 뉴스기사

[끝장 취재] 이천 신안실크밸리, ′아파트 일부 내진설계용 철근 절반 누락′ 파문

입주예정자와 갈등 중인 시공사, 입주예정일 기습적인 연기 통보

‘후안무치’ 건설사 행태에 이천 신안실크밸리 입주예정자 ‘뿔났다’…규탄집회 가져

 

이전 글에서 제가 월세 계약으로 유심히 보고 있던 아파트 중 하나였다고 말씀을 드렸었는데요

오늘은 이 아파트에 대해서 분양가과 앞으로의 매매, 투자전망에 대해서 이야기해볼까 해요.

 

일단은 신축아파트인 것은 분명하니, 분양가에 대해서 알아둘 필요가 있습니다.

분양가를 기준으로 가격방어라던지, 시세가 형성되기 때문에 가늠하기 좋습니다.

 

20평, 30평형대 위주로 구성되어 있는 분양가

평형대	분양가
28평(70m2)	약 3.5억
31평(78m2)	약 3.9억
33평(84m2)	약 4.1억
33평 테라스(84m2)	약 4.8억

평형대	발코니 확장비용
28평	12,600,000원
31평	14,000,000원
33평	14,900,000원
33평 테라스	15,300,000원

 

 

빨간색으로 칠한 게 우리가 익숙하게 알고 있는 33평, 34평입니다. 전용면적으로는 84m2라고 하고요.

우리가 아파트라고 한다면 흔히 떠올리는 그 구조와 평형대입니다.

 

이천은 수도권이긴 하지만, 지방의 성격을 가지고 있기 때문에 24평 전용 59m2 보다는 33평 형대가 익숙할 거예요.

 

서울에서 멀어지면 멀어질수록 20 평하고 30평의 가격차는 크게 차이 나지 않기 때문에 수요가 30평 형대로 몰려서, 공급하는 건설사가 20평대는 잘 짓질 않습니다.

 

서울로 올라가면 올라갈수록 땅의 가격자체가 다르기 때문에, 24평과 같은 작은 평수도 많이 만드는 것이고요.

이건 여담인데, 이렇게까지 이야기가 흘러갔네요 ㅎㅎ

 

다시 돌아와서, 33평형의 분양가는 약 4.1억입니다. 제가 적은 것은 저층 분양가가 아니에요.

로열층 즉, 중층이상의 가격을 가지고 왔습니다. 1층이라던지 탑층이라던지 이런 층수를 생각하고 계신다면, 저 가격보다는 낮은 분양가를 형성하고 있다고 생각하시면 됩니다.

 

신축 아파트는 분양가로 끝이 아닙니다.

옵션비도 더해야 하고,
발코니 확장비용도 더해야 합니다.

 

 

옵션은 사람마다 다 다르니, 여기서는 생략하도록 하고, 발코니는 요즘 필수로 다 하기 때문에 표에다가 가격을 넣어놓았습니다.

33평 기준 1490만 원, 거의 1500만 원에 해당하네요.

 

그러면 로열층 기준으로
4.1억 + 0.15억 = 4.25억 수준인데,

비싼 것 같지는 않아요.
그렇지만 싸지도 않습니다.

 

 

증포동에도 일부 신축아파트들이 몰려있는 곳이 있는데 거기도 약 4.1억의 시세를 형성하고 있습니다.

물론, 연식이 좀 3년 정도 지나긴 했지만 여전히 새 아파트라고 할 수 있어요.

 

그것에 비하면 신안실크밸리의 위치 자체가 아쉬운 것은 사실입니다.

아마 똑같은 가격이라고 한다면 우선순위에서 충분히 밀릴 수 있는 선택이에요.

 

하지만, 여기서 시스템 에어컨과 같이 옵션비까지 더해지니, 더 금액이 상승한다면 위험할 수도 있겠다는 생각이 듭니다.

 

입지로만 본다면, 매력적이지는 않으나 신축이라는 장점이 있다

색상	의미
빨간색	신안실크밸리
주황색	이마트
초록색	중리택지개발지구
파란색	이안퍼스티엄 신축아파트

 

 

일단 이 아파트의 가장 큰 장점은 24년에 지어진 초신축 아파트라는 거예요.

 

지도에서 제가 표시했듯이 신안실크밸리의 위치는 아쉬운 게 사실입니다. 외곽에 위치해 있고, 인프라를 누리려면 가운데로 들어와야 하거든요.

 

초등학교, 중학교와 같은 학교문제도 아쉽게 다가오고요.

이천에서 가장 비싼 아파트가 될 곳은 중리택지개발지구가 될 것입니다.

 

그래서, 파란색으로 표시한 이안퍼스티움, 빨간색 신안실크밸리를 가진 집주인이시라면 신축이라는 장점이 있을 때, 얼른 빠져나오는 게 좋은 선택이 될 수도 있습니다.

 

이천에도 계속적으로 신축아파트들이 들어오고 있기 때문에, 시간이 가면 갈수록 위험해지는 것은 사실입니다.

지금 이천 인구수 대비해서 더 많은 아파트가 들어오고 있는 것은 사실이니까요.

 

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왜 그런지는 모르겠지만, GS건설의 자이브랜드 아파트가 꽤 많이 들어오더라고요.

송정동에도 그렇고, 증표동에도 그렇고 이미 공사를 시작했습니다.

 

저는 송정동에 이천자이더파크 아파트가 실거래가 찍히는 것을 보고 놀랐습니다.

보통 저 가격은 받아들이기 힘든 가격이다. 더 떨어져야 하지 않을까라는 생각을 가지고 있었는데 받아주더라고요.

 

이천이 정말 물가가 높게 형성되어 있고, 그게 아파트 가격까지 영향을 미치는 구나라고 알 수 있었습니다.

하지만, 결국엔 한계가 존재해요. 이천보다 더 발전된 도시의 부동산 가격을 따라잡는 건 일어날 수 없는 일이니까요.

 

이천에 살아야 하신다면 그리고 아파트를 사고 싶다면 중리택지개발지구의 가격이 일반 신축아파트와 몇 천만 원 차이가 나지 않을 때 투자 또는 실거주하시는 게 좋은 선택이 될 수 있습니다.

 

전국의 아파트 가격상승을 보다 보면 택지지구로 묶여있고, 대단지 아파트가 들어오는 곳이 다른 곳보다 우위를 점하게 되는 건 사실이니까요.

 

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