34평 4억대 신축아파트 이천자이더파크는 투자로 적정한 가격일까?

 

개요	이천자이더파크
건설사	GS건설
주소	경기도 이천시 관고동 산 13-1
입주시기	24년 09월
동수	11개동
세대수	706세대

이천자이더파크 공식홈페이지

자이

 

일단 가격을 논하기에 앞서, 아파트가 얼마 정도의 가치를 지녔는지 알 필요가 있습니다.

많이들 들어보셨을 거예요. 입지를 봐야 한다고.

 

그렇다면 이천자이더파크는 입지가치가 있는 곳일까요?

 

저의 생각은 입지가치가 좋진 않습니다.
천장값이 존재해요.

이천의 천장은 중리택지 개발지구가 될 것입니다.

하지만 이런 경우라면 무조건 사야 합니다.
가치보다 가격이 싸다면?

 

 

분양가 파악이 우선적으로 이루어져야 한다.

면적	분양가
전용 59m2	3.2억 ~ 3.3억 + 발코니 확장 1,270 만원
전용 84m2	4.6억 ~ 4.7억 + 발코니 확장 1,500 만원
전용 107m2	6.1억 ~ 6.3억 + 발코니 확장 1,610만원

 

1~3층의 저층 가격은 제외했습니다.

보통 저층과 탑층은 일반시세 대비 10% 정도 싸다고 생각하시면 됩니다.

 

그리고 최소로 발코니 확장은 요즘 아파트는 무조건 해줘야 합니다. 무조건이에요.

안 하시게 되면 매매하시는 데 굉장한 어려움을 겪을 거예요. 안 하는 집은 거의 찾아볼 수가 없거든요.

 

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신축아파트의 시세의 적정성을 알아보기 위해서는 분양가 파악은 필수입니다.

일단 분양가가 어느 정도 심리적인 마지노선이 될 가능성이 높아요. 굉장히 높습니다.

 

어찌 되었건 미분양이 나지 않은 아파트이고, 건설사가 제시한 가격에 돈을 지불한 것 이니까요.

 

 그 누구든지 자기가 산 가격 아래로
아파트를 판다는 것은 생각보다 쉽지 않습니다.

사람은 손실 보는 것을 굉장히 싫어하거든요.

 

 

경기도 이천은 수도권이긴 하지만 수도권이라고 보기엔 어려움이 있습니다. 지방이라고 생각해야 해요.

그래서 24평보다는 34평 아파트가 훨씬 더 인기가 있고 세대수도 많습니다.

 

서울이라면 20평대 아파트도 인기가 많지만, 입지가 떨어지면 떨어질수록 30평과의 가격차이가 얼마 나지 않기 때문에, 돈을 더 주고서라도 30평대를 선택하는 사람이 많습니다.

 

이것은 거래량에서도 드러나고요. 환금성에서도 차이가 납니다.

 

그러면, 34평 기준 발코니 확장까지 하면 총얼마의 가격일까요?

다른 옵션도 몇 개 선택했다고 가정하고, 취득세 등 세금까지 고려하게 되면 이런 가격이 됩니다.

 

 4.9억 ~ 5.0억

 

 

분양가 그대로 산다고 가정했을 때, 저는 비싸다고 생각합니다.

이천에 다른 신축아파트와 한 번 비교해 볼게요.

 

최근에 지어진 신축아파트들과의 가격비교

빨간색 중리택지개발지구, 보라색 랜드마크아파트 롯데캐슬골드스카이

 

이천에서는 이천역 위에 있는 중리택지개발지구의 아파트를 이길 수 없습니다.

이천에서 의미 있는 택지지구라고 보시면 됩니다. 여기가 이천의 대장이 될 거예요.

 

현재는 이천 롯데캐슬골드스카이가 지난 상승장 때 대장역할을 했지만, 자리를 내어줄 떼가 되었습니다.

연식으로나, 환경적으로나, 입지적으로 모두 하위호환에 속하거든요.

 

중리택지개발지구는 브랜드가 안 좋다고요?

입지의 가치가 높다면,
브랜드는 훌쩍 뛰어넘습니다.

 

 

어떻게 알 수 있었을까요? 전국에 있는 아파트를 임장 하고, 공부하다 보면 자연스럽게 알게 되더라고요.

단 한 번도 브랜드 아파트라는 이유로 입지의 가치를 뛰어넘지 못했으니까요.

 

아파트 브랜드보다는 해당 아파트가 위치한 곳 땅의 가치가 우선됩니다.

 

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24.09.23 기준	이천자이더파크	롯데캐슬스카이	이천센트럴푸르지오
입주시기	24년 9월	18년 12월	16년 11월
30평대 가격	분양가 4.9억	8층 5.1억	8층 5.5억

 

이것만 보더라도 증포동에 있는 이천센트럴푸르지오는 비싸다는 것을 알 수 있습니다.

아직까지 랜드마크를 뛰어넘을 수는 없으니까요.

 

그리고 현재 대장아파트와 이천자이더파크와 가격이 엇비슷합니다.

롯데캐슬스카이가 주상복합 아파트라 시간이 가면 갈수록 가치는 떨어질 수밖에 없을 거예요.

 

하지만, 아직까지는 신축아파트의 역할을 하고 있습니다. 그 가치를 인정받고 있다는 의미예요.

그런데 대장아파트와 이번에 입주하는 자이더파크 가격이 비슷한 것은 비싼 감이 없지 않아 있습니다.

 

이런 식으로 아파트 하나씩 하나씩 비교해 보면, 비싼 가격인지 비싸지 않은 가격인지 대략적인 감을 잡으실 수 있습니다.

 

이런 원리예요.

대량으로 과일을 사야 하는데,
경기도에 있는 시장을 전부 다 방문하는 거죠.

그리고 직접 과일의 신선도와 판매가격을 알아보는 거예요.

시장을 많이 방문하면 방문할수록
더욱더 신선하고, 가격이 싼 과일을 구매하게 될 확률은 높아집니다.

부동산투자는 이런 식으로 이루어집니다.

 

 

그런면에서 이천 자이더파크는 분양가 그대로 산다고 했을 때, 아쉽기는 합니다.

마이너스 피까지 붙어서 엄청 싸게 사는 괜찮겠지만, 그것이 아니라면 추천드리지 않습니다.

 

아마 중리택지개발지구와 가격이 엇비슷하게 형성될 거예요.

1~2천만 원이 더 비싸더라도 여기를 투자하는 게 장기적으로나, 빠져나올 때 올바른 선택이 될 것입니다.

 

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