부동산 대출규제, 세입자 전세대출로 매매잔금 불가, 분양권 투자 위기

 

요즘 부동산 대출 규제가 심상치 않습니다.

최근 실수요자의 반발로 인해, 은행권에서는 '무주택자' 기준으로만 완화를 해주었습니다.

 

1 주택자 갈아타기도 생각보다 대출받기가 쉽지 않을 거예요.

그만큼 지금 대출받아서 투자하기란 쉽지 않은 것이 사실입니다.

 

 

분양권 투자를 할 때, 전매를 바라보고 하시는 분들도 계시지만 요즘 같은 시기엔 할 수 없는 방법입니다.

주요 아파트 같은 경우엔 전매자체가 되질 않거든요.

 

전매제한이 없는 비아파트 상품들.

즉, 오피스텔, 도시형 생활주택, 생활형 숙박시설 등의 상품은 사실상 프리미엄을 받는 건 어렵다고 생각해야 합니다.

 

그래서 요즘 분양권 투자는
세입자를 구한 뒤 전세잔금을 이용하여
나의 분양잔금을 해결하는 방식으로 진행됩니다.

그런데 그 방법이 대출규제로 막혀버린 거예요.
순식간에요.

 

 

11월 입주를 앞둔 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)

마무리 공사중인 둔촌주공 재건축

둔촌주공 재건축	단지정보
준공일	24년 11월
세대수	12,032세대
저/최고층	6층/35층
주차대수	17,893대
용적률	273%
건폐율	18%

중복매물 제외	9월 25일 기준 매물량
매매	527개
전세	2,473개
월세	1,174개

네이버페이 부동산

 

지금 약 2개월 전인 상황입니다. 전월세 물량을 합쳐보면 3,500개나 되네요.

전세 내놓은 사람이 월세까지 내놓았을 수도 있으니 이것보다는 좀 더 감소된다고 봐야 합니다.

 

말이 3,500개이지 엄청난 숫자입니다.
내가 저기에 속하는 집주인 중 한 명이라고 생각해 보세요.

전세를 못 맞추면 하루하루가 힘들 것입니다.

 

 

이 숫자는 준공일이 다가오면 다가올수록 줄어들기보다는 늘어날 확률이 높습니다.

지금 전세 구하는 사람도 선택지가 굉장히 많거든요. 강동구에서 전세를 구하는 사람은 굉장히 유리한 입장에 속해있는 것입니다.

 

오히려 다급한 쪽은 임대인 쪽이 되겠죠. 아마 이러한 상황을 다 알고 있을 거예요.

옵션이라던가, 동, 층, 향, 조망, 계약서 특약사항, 조건 등 모든 것을 다 유리하게 협상할 수 있을 겁니다.

 

이렇게 투자자가 불안한 상황인데, 엎친데 덮친 격으로 대출 규제까지 들어온 것입니다.

 

기존에 세입자의 전세자금대출로 분양잔금을 납부하려는 방법이 힘들어졌습니다.

그래서 잔금을 납부하기 위해 이리저리 방법을 알아보고 있는 집주인들이 많습니다.

 

기존에 가지고 있는 다른 집을 급매로 처분하려는 분
주변 가족, 지인들에게 일시적으로 융통하려고 하시는 분
신용대출, 사업자 대출 알아보시는 분 등

 

 

금액자체가 적다면 큰 문제가 되지 않았겠지만,

20평대 분양가가 약 10억 원이라 전세가 맞춰지지 않을 가능성을 대비한다고 하면 쉽지 않은 금액인 것은 맞습니다.

 

2개월 밖에 안 남은 지금 어떻게 대응해야 할까요?

 

분양권 투자 잔금 대응 방안

조경공사를 남겨두고 있는 둔촌주공 재건축

 

지금 기준으로 해볼 수 있는 방법이 있습니다. 시간이 촉박하기에 경각심을 가지고 빨리 움직여야 할 거예요.

이것은 둔촌주공뿐만 아니라 입주를 앞둔 분양아파트 투자자에게 전부 다 해당되는 이야기입니다.

 

모든 은행이 다 막진 않았다.

 

위 제목 그대로 모든 은행이 다 막은 것은 아닙니다. 분양아파트에 들어오는 전세입자 대출 말이에요.

1 금융권도 일부 몇 개 남아있고, 2 금융권까지 확대해 본다면 확실히 선택지가 있는 것은 사실입니다.

 

다만, 전세대출 이자는 세입자가 내는 것이기에 일부 이율이 높을 수도 있어요.

이 부분에 대해서는 어느 정도 협상을 하고, 세입자를 잡는 것이 임대인에게 무조건 이득입니다.

 

전세계약을 못하게 됐을 때, 지연이자와 관리비 등을 지불하게 되고 스트레스 또한 상당하기 때문에 어느 것이 나에게 더 이득일지 저울질을 해보셔야 합니다.

 

들어오는 세입자의 일이겠지.라고 생각하시며, 안일하게 생각하시면 안 됩니다.

임대인이 먼저 여기저기 은행 상담을 받고, 손님이 붙는다면 적극적으로 OO은행에서 하면 된다고 제안하셔야 합니다.

 

아쉬운 건 세입자가 아니라 우리니까요.

 

누군가는 전세로 계약한다. 그 손님을 잡자

 

분양아파트에 들어오려고 대기 중인 세입자는 이번이 기회라고 생각하고 있을 겁니다.

입주장이라 가격도 싸게 들어올 수도 있고, 옵션이나 계약서 등 유리하게 작성할 수 있으니까요.

 

그 집이 좋다는 것은 누구나 알고 있습니다. 더군다나 새 아파트이기 때문에 원하는 것은 분명하죠.

 

누군가는 그 집을 무조건 계약할 거예요.

그 사람이랑 내가 계약하면 됩니다.
그러면 입주장이고 뭐고 그건 남의 일이 됩니다.

 

 

투자는 예측이 아니라 대응의 영역이라고 투자에 성공한 많은 사람들의 저서에 나와있습니다.

 

일단 지금 할 수 있는 방법부터 차근차근해나간다면, 시간이 지나 웃을 수 있는 사람이 되지 않을까 생각되네요.

 

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