광운대 역세권 서울원 아이파크 분양가 비교 및 입지분석, 가격이 오를 수 있을까?

 

그동안 어떻게 개발될까 말이 많았던 곳이죠 ㅎㅎ

광운대역이 GTX-C 노선 하고, CTX-E 노선 개발호재에 들어가면서 여러 사람의 이름에 오르고 내렸던 게 사실입니다.

 

그리고 그 주변에 오래된 아파트들이 많고 용적률도 낮은 아파트들이 있다 보니 대규모로 추가개발될 여지가 있고요.

아직은 초기단계이지만 개발이 돼서 더 넓어진다면 좋은 것은 사실입니다.

 

이번 글에서는 서울원 아이파크가 분양가 대비 앞으로 오를 여지가 있을까에 대해서 적어보려고 합니다.

 

해당 동영상은 아이파크 유튜브 공식홈페이지에 있는 소개 영상입니다.

 

11분의 영상인데, 전부 다 보실 필요는 없고요. 제가 말씀드리고자 하는 포인트를 이해하기 쉬울 것 같아 동영상을 가지고 왔습니다.

 

시간초를 3분 55초 정도에 나오는 부분을 봐주세요. 단지에 대한 모형입니다.

이 부분을 잘 본다면 여러 가지 힌트를 볼 수 있거든요.

 

아래 문단에서 개요를 적어보겠지만, 용적률이라던가 이런 자세한 것은 공개하지 않았더라고요.

하지만 예상을 해 볼 순 있습니다.

 

모형을 보니 지하층부터 2층까지? 정도는 스트리트 상가로 형성되는 것으로 보입니다.

 

용적률이 높을 것으로 예상되는 주상복합아파트이다

개요	정보
준공일	28년 7월 예정
동수	6개동
층수	지하4층, 지상 47층
세대수	3,032세대
평형대	20평대, 30평대, 40평대 등
시공사	HDC현대산업개발
위치	노원구 월계동 85일대

 

 

제가 용적률에 대한 정보를 찾아보려고 해도 찾을 수가 없더라고요.

그런데 우리는 알려진 정보로 어느 정도 유추해 볼 수 있습니다.

 

1. 일단 47층까지 올라가는 고층 건물이라는 것.
2. 두 번째로 공사기간이 약 4년 정도로 형성되어 있다는 것

 

보통의 일반적인 아파트는 47층까지 고층건물로 짓지 않습니다. 용적률 제한도 있기 때문에 많이 높이 지을 수가 없거든요.

그리고 웬만큼의 공사기간은 2년에서 3년이면 짓습니다.

 

하지만 4년까지 가는 것으로 보아 일반적인 주상복합의 아파트 공사기간을 보여주더라고요.

예상하건대, 용적률이 높을 것으로 보입니다.

 

이것은 무엇을 의미하냐면, 일반적인 아파트에 비해 상대적으로 가격상승이 제한될 수 있다는 거예요.

물론 맨 처음은 신축아파트이기 때문에 많이 올라갈 순 있겠지만 시간이 가면 갈수록 힘이 빠지는 것은 사실일 것입니다.

 

종로중구에도 08년도에 지은 주상복합 아파트가 있는데, 여기보다 입지적 가치는 더 좋다고 할 수 있습니다.

처음에는 높은 가격을 형성했지만, 점점 더 힘이 빠지는 것을 볼 수 있어요.

 

이 아파트에 대한 분석은 아래글에다가 올려놓았으니, 참고하시면 좋을 듯합니다.

서울 갭 2억대로 가능한 브랜드 대단지 아파트 추천, 중구 롯데캐슬베네치아

 

아래 문단에서 분양가에 대해 가격이 적정한 지 알아보겠지만, 용적률이 높으면 높을수록 더 꼼꼼히 봐야 하는 것은 사실입니다.

 

시간이 지나면 지날수록 역전하는 그림이 자주 발생 되거든요.

 

평당 3,953만 원을 형성하고 있고, 장위뉴타운과 비교했을 때 비싸다

타입	분양가
59A	10억 3,800만원
72A	11억 6,500만원
84A	13억 9,000만원
84B	14억 1,400만원

 

 

일단 위에 표는 대표적인 평형수만 가지고 왔고, 가장 좋은 층 기준으로 가격을 적었습니다.

 

아파트 분양가격은 층에 따라 약간씩 달라요. 로열층 로열동 이런 말이 있듯이 좋은 동과 뷰를 가진 곳은 약간 씩 더 비싸게 가격이 형성되어 있습니다.

 

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정말 현실적인 이야기이지만, 서울원 아이파크는 바로 옆에 있는 장위뉴타운과 계속 비교될 수밖에 없을 거예요.

청약 경쟁률이 높게 나왔더라고요. 전용 59 타입, 24평의 경우엔 213:1을 기록했습니다.

 

저라면 장위뉴타운을 선택할 것 같아요.

 

 

아직 계약전이니, 제 생각을 이야기해 보도록 하겠습니다.

여기는 장위뉴타운을 이길 수가 없습니다. 근데 오히려 지금 장위뉴타운 가격이 더 싼 상황이에요.

 

뉴타운으로 지정되어 있는 곳은 국가가 체계적으로 넓은 범위를 반듯반듯하게 개발하기 때문에, 민간건설사가 따로따로 개발하는 것보다 좋을 수밖에 없습니다.

 

그 뉴타운이 가지는 인프라라던가 환경 등은 말할 것도 없고요.

 

그리고 가장 중요한 것. 장위뉴타운은 주상복합이 아니라는 거예요. 일반적인 용적률이 200~250%를 가진 아파트라는 것입니다.

 

여기 근처에 뉴타운이 어디 있을까요?

성북구에는 길음뉴타운이 있을 것이고, 바로 옆에 장위뉴타운, 그 아래쪽 동대문구에 이문휘경 뉴타운이 있습니다.

 

입지는 아랫 문단에 자세히 다루겠지만, 간단히 결론만 말씀드리면 위에 적은 뉴타운들보다 입지적 가치가 떨어지는 곳입니다.

 

GTX-C, GTX-E 등 퀀터플 역세권이 예정되어 있는 광운대역이다

 

 

공식홈페이지에서 가지고 온 입지지도입니다. 역시나 가장 강조하고 있는 것은 GTX 노선인 듯합니다.

현재로는 1호선 하고 경춘선이 있는데, 그렇게 서울 내에서 파격적인 노선은 아닙니다.

 

그래도 없는 것보다는 훨씬 좋은 것은 사실이에요!

다시 이야기도 돌아오면 개발이 예정되어 있다는 것이지 언제 확정되어 지어질지 모른다는 이야기를 말씀드리고 싶어요.

 

GTX-A노선이 08년도에 계획이 수립되고,
24년에 개통이 되었지만 주요 노선은 되지도 못했습니다.

 

 

가장 중요한 강남에 있는 삼성역은 짓지도 못했다는 의미예요.

지금 당장 GTX 호재로 이 아파트를 선택하는 건 무리가 있다는 말씀을 드리고 싶습니다.

 

앞으로도 기회를 많이 줄 거예요. 벌써부터 호재 보고 산다는 것은 시기상조라고 볼 수 있습니다.

 

오른쪽에 재건축을 진행하고 있는 월계삼호, 월계미성아파트까지 개발이 완료된다면, 장위뉴타운과 비슷할 정도로 멋지게 개발될 것으로 보입니다.

 

다만, 시간이 정말 오래 걸릴 것 같다는 느낌이 들어요.

그 사이에 더 좋은 아파트들이 많이 나올 가능성이 높습니다.

 

제가 위에서 말씀드린 길음뉴타운, 장위뉴타운, 이문휘경뉴타운의 아파트들과 같이 비교하면서 꼭 의사결정을 해주셨으면 좋겠습니다.

 

나에게 여러 선택지가 있고 그중에서 최선의 선택을 한다는 것은 여러모로 유리한 것은 사실이니까요.

 

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