전월세 계약서 다시 써야할 때 전입신고, 확정일자 조치방법 총정리
자주 묻는 질문 중 하나예요. 계속 듣다 보니, 정말 헷갈릴 수 있는 부분이더라고요.
그래서 관련 사항들을 찾아보고 정리를 해보았습니다.
저도 그동안 제 명의로 된 실거주집에서 살다가, 월세로 이사를 가거든요 ㅎㅎ
벌써 2개월 밖에 안 남았네요. 시간 참 빠르게 가는 듯합니다.
서울 북부 쪽에 2기 신도시인 양주옥정신도시가 있습니다. 거길로 이사를 가는데요. 그 과정을 기록한 글이에요.
아마 전세 또는 월세를 구하시는 분들에게 도움이 되지 않을까 싶습니다.
유튜브를 찾다 보니, 현직 공인중개사 분께서 영상으로 정리를 해주셨더라고요.
자막이 없어서 좀 아쉽기는 했습니다만, 말씀하실 때 명확하게 들려서 불편함은 없었습니다 ㅎㅎ
저는 블로그를 통해 해당 내용을 정리하고, 제 의견과 생각을 덧붙여서 말씀드려 볼게요.
결론부터 정리하면 이렇습니다.
상황 | 전입신고 | 확정일자 |
계약서 다시 작성 시 | 할 필요 없음 | 상황에 따라 다름 |
목차
전입신고는 계약서를 다시 쓴다고 해도, 신고하지 않아도 된다
일단 전입신고가 무엇인지 알아야 할 필요가 있습니다.
전입신고란 새로운 곳에 이사를 했을 때, 담당하고 있는 주민센터(동사무소)에 이사 왔다고 알려주는 것을 말합니다.
전입신고를 14일 이내에 하지 않으면 과태료가 5만 원 이하가 부과될 수 있다고 하는데, 사실상 과태료 때문에 한다기보다 우리의 보증금을 지키기 위해서 꼭 해야 하는 사항입니다.
이것에 대한 글은 별도로 자세히 풀어써볼게요.
불법건축물에 대해서도 글을 작성한 것이 있는데, 전입신고가 된다는 판결이 있어서 할 수는 있겠지만, 다른 사람들과 엮이기 때문에 굉장히 위험합니다. 참고로 알아두시면 좋을 것 같아요.
다시 이야기로 돌아와서, 전입신고는 내가 이사한 시점부터 점유하고 있는 것을 법적으로 증명하는 건데요.
이걸 계약서를 다시 쓴다고 다시 받아버리면, 뒤에 받은 날짜로 계산될 여지가 있어요.
집주인이 그 사이에 근저당이라던가 기타 빛이 없다면 괜찮겠지만, 만약에 있다고 한다면 굉장히 위험한 상황이 나타날 수 있습니다.
그걸 일부로 노리고 집주인이 전입신고를 미리 빼주면 안 되겠냐?라고 요구하는 경우도 있더라고요.
굉장히 위험한 선택이니 절대로 하시면 안 된다는 점 알고 계시면 좋을 것 같아요.
한 문장으로 정리하면 이렇습니다.
전입신고는 다시 하지 않는다.
확정일자는 보증금 증감액에 따라 달라진다
부동산 전월세 계약에서 크게 3가지로 나눠볼 수 있어요. 이 외에는 일어날 수 있는 상황은 적은 것 같네요.
1~2년 전만 해도 역전세가 굉장히 크게 났기 때문에 보증금을 감액에서 계약하는 경우가 많았을 거예요.
지금 시장에서는 전세가나 월세가 올라가는 추세여서, 증액하는 경우 또는 그대로 이어지는 경우가 많을 듯하네요.
각 상황별로 어떻게 해야 하는지 말씀드려 보겠습니다.
보증금의 증액 또는 감액 없이 계약기간만 늘어났을 경우
확정일자는 이것을 우선적으로 기억해 주세요. 전세든 월세든 보증금의 금액변동이 중요합니다.
일단 첫 번째 케이스는 그대로 이어졌을 경우예요. 보증금의 금액변동이 없죠?
맨 처음 기존계약서에 확정일자를 받아놓으셨을 거예요. 도장의 형태로 되어있고 계약서 문서에다가 찍어줍니다.
그리고 그것의 의미는 거기에 적힌 보증금 금액만큼 법에서 우선적으로 보호해 준다는 의미예요.
따라서, 보증금의 변동이 없다면 기존계약서에 이미 받아놨기 때문에 다시 받을 필요가 없습니다.
효력이 그대로 이어진다고 생각하시면 좋습니다.
추가적인 팁을 드리자면, 이것도 많이 물어보는 것 중 하나인데요. 재계약하는데 또 공인중개사 복비를 내야 하냐는 질문이에요.
대필하게 되면 솔직히 3만 원에서 10만 원 사이로 비용이 드는 게 사실이거든요.
아깝긴 하죠. 그래서 보통 계약기간만 늘어나는 경우는 집주인과 직접 계약서를 주고받는 게 일반적이에요.
등기우편으로 주고받아서, 도장을 서로 찍는 구조라고 생각하시면 됩니다.
어떻게 작성하는지도 궁금하실 텐데, 기존계약서 내용 그대로 이어나가고 계약기간만 수정하시면 됩니다.
보증금이 감소되는 경우
이 부분은 내 보증금보다 낮게 계약을 체결하는 경우예요.
지금 이 시기에는 보기 힘든 경우일 것 같으나, 1년 전 2년 전에는 정말 많았던 상황이에요.
빌라나 주택이라면 요즘이어도 가능성이 있겠네요. 정부가 계속 비 아파트에 대해서는 규제를 강화하고 있는 상황이기는 하거든요.
보증금이 감액되었을 때도 마찬가지로 다시 확정일자를 안 받으셔도 됩니다.
예를 한 번 들어볼게요. 기존 계약서 보증금이 5천만 원이라고 해볼게요. 다시 재계약할 때 재계약되는 금액은 4천만 원입니다.
천만 원이 낮아졌죠? 그러면 4천만 원에 대한 보호를 받아야 하는데, 기존계약서에 이미 5천만 원에 대한 보호가 있기 때문에 다시 안 받아도 된다는 의미입니다.
여기서 중요한 것이 나오죠? 바로 기존계약서를 절대절대절대 잃어버리면 안 된다는 것입니다.
확정일자라는 게 전산상으로 이루어지는 게 아니라 그 도장을 계약서에 찍어주는 개념이기 때문에 빈틈이 있어요.
이 부분만 조심하시면 좋을 것 같습니다.
보증금이 증가하는 경우
이 부분이 중요합니다.
보증금이 그대로 이어지거나 감액되는 경우에는 어차피 내 돈이 같거나 적어지는 부분이기 때문에 걱정이 없는데, 늘어나는 경우에는 오히려 보호해야 할 보증금이 증가하기 때문에 조심해야 합니다.
정리를 해볼게요. 보증금이 증액된다면 계약서를 다시 쓰셔야 합니다. 안 쓰고 넘어가시면 위험해요.
그리고 다시 쓴 계약서에 확정일자를 다시 받으셔야 합니다. 그래야지 증액된 부분만큼 법으로부터 보호를 받을 수 있습니다.
똑같이 예를 들어볼게요.
개요 | 기존계약서 | 갱신계약서 |
계약날짜 | 22년 11월 27일 | 24년 11월 27일 |
보증금 액수 | 5,000만원 | 6,000만원 |
오늘 날짜로 갱신된다고 가정을 해볼게요. 보증금은 천만 원이 증액되었습니다.
그러면 기존계약서에 5천만 원에 대한 확정일자가 찍혀있기 때문에 5천만 원은 보호가 가능한 거예요.
그런데 만약 갱신계약서에 6천만 원에 대한 확정일자를 받지 않았다면, 나머지 차액인 1천만 원에 대해서 위험한 상황에 놓이게 됩니다.
그래서 보증금이 증액이 되었다면, 새로운 계약서를 쓰시고 거기에다가 확정일자를 받으셔야 합니다
그러면 24년 11월 27일부터 증액된 천만 원은 법적인 보호가 가능하게 되는 거예요.
기존 5천만 원은 22년 11월 27일부터 보호가 계속되는 거고요.
이것도 마찬가지로 기존계약서를 절대로 잃어버리시면 안 됩니다. 그 문서가 내 보증금을 보호받을 수 있는 증거입니다.
요즘 임대차 3 법으로 인해 계약갱신청구권을 사용하거나 묵시적 갱신으로 이어지는 경우, 아예 새로 재계약서를 쓰는 경우 등 기본 4년은 한 집에서 거주하시는 듯해요.
보증금 관련해서 이런 일이 비일비재하다 보니, 잘 알아두시면 도움이 많이 되시지 않을까 생각이 드네요.
자신의 돈은 자신이 지킬 수밖에 없더라고요. 생활법률이라고도 볼 수 있겠네요 ㅎㅎ
부동산은 삶에 있어서 밀접한 영향을 끼치는 중요한 일이니 우리 꼭 잘 숙지하고 조심했으면 좋겠습니다.
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