종잣돈 1억 가지고 투자할 수 있는 경매와 갭투자 장단점 비교

 

더 적은 금액으로도 할 수는 있겠지만,

종잣돈이라고 한다면 보통 1억까지 모으다 보니 1억으로 기준을 잡아볼게요.

 

0이 8개가 통장에 찍히는 상징적인 의미가 있으니까요 ㅎㅎ

1억까지는 어느 정도 절약과 저축을 통해 달성할 수 있는데, 그 이상의 자산을 쌓길 원하신다면 투자를 병행해야 수월한 것은 사실이더라고요.

 

오늘은 흔히 일반인이 접근가능한 부동산 투자 중에서 경매와 갭투자에 관해 이야기를 드려볼까 합니다.

 

시세보다 싸게 사서, 시세대로 파는 것이 주목적인 경매

 

 

일단 소액으로 부동산 경매를 한다고 하면 보통은 오래된 빌라를 하시는 경우가 많아요.

수익의 원리는 이렇습니다. 시세대보다 싸게 사서, 시세대로 파는 개념이에요.

 

이론적으로는 맞는 말이기도 합니다. 시세대로 파는 것이니 나오기도 편할 것이고요.

하지만 치명적인 단점이 존재해요. 오래된 빌라는 사려는 사람이 없습니다. 그냥 시세대로 팔고 싶어도 팔리지가 않는 상태가 되는 거예요.

 

이것은 빌라뿐만 아니라 오피스텔, 상가, 땅, 주택도 마찬가지입니다.

 

경매는 보이지 않는 허들이 많아요

 

 

위에 나열한 것과 같이 환금성이라는 부분에서 예상치 못한 일들이 자주 벌어집니다. 이것은 팩트예요.

그래서 경매도 초보자는 아파트로 접근해야 하는 게 그나마 안전한 게 사실입니다.

 

시세파악하기도 쉽고, 빠져나오기도 쉽거든요. 임차인 맞추기도 쉽고요.

하지만, 이런 사실을 경매하시는 분들이라면 다 가지고 있기 때문에 점점 더 특수물건(권리변동이 복잡한 것들)으로 몰리는 게 사실이죠.

 

유튜브나 강의를 보다 보면, 은근히 특수물건 하는 것에 대해 자부심? 자랑? 같은 게 없지 않아 있는 것 같아요.

 

물론 아무나 입찰할 수 없기 때문에 경험이 없는 사람이라면 접근하지 못할 테지만, 경험이 있다고 해도 그걸 푸는 데 정신적인 스트레스와 비용이 드는 건 경험 있는 사람도 마찬가지입니다.

 

경매가 대중들에게 많이 알려지며, 돈이 된다고 기사화가 많이 되다 보니 많은 사람들이 도전하고 있는 게 사실입니다.

하지만 그중에 몇이나 계속하고 있고, 돈을 벌고 있을까요?

 

사실상 경매는 초보자가 접근하기에는 쉽지 않은 영역입니다.

그렇다면 1억이라는 종잣돈으로 부동산 투자할 수 있는 방법은 무엇이 있을까요?

 

매매와 전세 차액만큼 지불해서 소유권을 가지고 오는 갭투자

 

 

갭투자라는 것도 사실상 어감이 좋진 않죠. 무언가 투기꾼? 같은 느낌으로 다가오니까요.

하지만 저는 1억이라는 종잣돈이 있다면, 강력하게 갭투자(전세레버리지)를 하라고 권해드리고 싶습니다.

 

약간 용어 정리를 해볼게요

 

갭투자는 그냥 묻지도 따지지도 않고 매매와 전세 차액만 보고서 아파트를 사는 행위이고요.

전세레버리지 투자는 가치 있는 아파트의 매매가를 보고, 협상을 통해 싸게 산 뒤 세입자를 맞추는 행위입니다.

 

뭐 똑같은 말을 좀 더 있어 보이게 표현한 것은 맞습니다 ㅎㅎ

우리에게 익숙한 사과로 표현을 해보겠습니다.

 

사과의 품질을 보지 않고 사는 게 갭투자
품질은 좋은데 가격까지 저렴한 사과를 사는 게 전세레버리지 투자

 

 

그렇다면 필요한 것은 무엇이죠? 품질 좋은 사과를 골라낼 수 있는 실력입니다.

이 기술만 내가 연마할 수 있다면 성공의 확률은 계속해서 올라가게 됩니다. 투자도 기술의 영역이거든요.

 

어떤 원리에 의해서 이루어지는지, 제 사례를 통해 설명해 놓았으니 보시면 도움이 될 겁니다.

초보자도 할 수 있는 부동산투자 방법｜전세 레버리지 갭 투자

 

1억 가지고 어떻게 하냐고 궁금증이 생기실 수도 있어요.

지금 24년 12월 18일 현재에도 1억 내로 투자할 수 있는 가성비 아파트는 엄청나게 많습니다.

 

제가 보기엔 1억 이상은 오를 아파트들이에요. 지금 다주택자 취득세 중과만 풀어준다면 많이 투자했을 텐데, 이 부분이 저는 아쉽게 다가옵니다.

 

저랑 비슷한 실력을 가진 다른 투자자들도 취득세 때문에 관망하고 있는 것도 사실이고요.

그리고 막상 풀어준다고 해도, 리스크 관리라는 측면 때문에 무한정 늘릴 수가 없습니다.

 

그에 반면에 집은 정말 너무너무 많으니, 누가 뺏어갈까 노심초사하지 않아도 되는 일이기도 하고요.

 

수익형을 원한다면 경매, 시세차익을 원한다면 갭투자가 맞다

	경매	갭투자
주 운용방식	임대(월세)	시세차익
장점	싸게 산다	적은 투자금
단점	권리분석	역전세

 

흔하게 생각할 수 있는 부분을 표로 정리해 보았습니다.

경매는 생각보다 시세대로 팔기가 어렵기 때문에(아파트를 제외하면) 수익형으로 생각하시는 분들이 많아요.

 

월세를 놓는 방식입니다.

경락자금대출로 이자를 내는 것보다 월세 금액이 더 많다면, 어찌 되었건 나의 현금흐름은 +를 보여주니까요.

 

겉으로 보이기엔 좋은 게 분명합니다. 하지만 실제로 투자해 보신 분들은 아실 거예요.

 

앞으로는 벌고 있는데, 뒤로는 까지는 구조가 되고 있다는 걸

 

 

부동산을 소유하게 되면 알게 모르게 다양한 비용이 빠져나갑니다.

보유세라는 세금도 당연히 내게 되고요. 집 수리비, 부동산 중개비용 등 생각보다 자잘하게 많이 나가요.

 

그래서 막상 손익을 계산하면 손에 쥐는 게 별로 없어 허탈하실 수도 있습니다.

그렇다면 갭투자만 답이냐? 이것도 단점이 존재합니다.

 

장점이 적은 투자금으로 투자하는 만큼, 레버리지가 엄청 크다고 할 수 있어요. 대부분 남의 돈으로 투자하는 것이죠.

예상대로 수익이 나면 대박인 건데, 만약에 투자한 부동산의 가치가 하락한다면 - 까지 됩니다.

 

이걸 갭투자에서는 역전세라고 불려요. 이게 가장 무서운 리스크입니다.

 

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제가 쓴 글을 보다 보니, 약간 갭투자(전세레버리지)에 대해서 더 선호하는 것처럼 썼는데 사실이기도 해요 ㅎㅎ

그냥 이것저것 제가 다 경험을 해보니 그렇더라고요.

 

사람마다 성격과 성향, 환경이 다르기 때문에 각자가 더 잘 맞는 방법이 있을 거예요.

무리하지 않는 선에서 모두 경험해 보셨으면 좋겠고, 이왕이면 갭투자를 제대로 배워서 하셨으면 좋겠습니다.

(진짜로 성과를 보기도 했고, 확신이 있어서 그렇습니다 ㅎㅎ)

 

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