2억이 올라버린 현재 부동산 시장 전망｜신생아 특례 디딤돌대출 효과?

 

24년 8월 현재 서울 부동산 시장의 분위기는 상당히 뜨겁습니다.

어떤 느낌이 드는지 아세요? 지방아파트가 오르기 직전 투자자들이 몰렸던 그 느낌이 들더라고요.

 

집을 보기도 힘들뿐더러, 본다고 하더라도 사람이 어찌나 많던지. 흡사 21년도 상승장을 겪는 듯합니다.

부동산 사장님이 대하는 자세도 달려졌습니다.

 

그전에는 손님이 없어서 엄청나게 잘 보여주던 분위기였는데, 지금은 의심부터 합니다.

정말로 살 사람인지 아닌지를요.

 

이런 단편적인 것만 봐도 얼마나 지금 과열되었는지 간접적으로 느낄 수 있습니다.

지금 따라 들어가야 할까요? 저의 생각은 아닙니다. 위험합니다.

 

제가 투자했던 경험이 말해주고 있어요. 기회는 정말로 다시 오더라고요. 더 좋은 기회들로요.

저는 지금의 분위기를 이렇게 표현하고 싶어요.

 

철저하게 실거주자들의 시장이다!

 

 

투자자보다 실거주자가 더 많은 게 느껴진다.

사람들이 좋아하는 래미안라센트아파트

 

부동산 공인중개사에 들어가서, 실질적으로 아파트 매물을 보다보면요.

유독 신혼부부가 많이 보이더라고요. 제가 말씀드리는 게 '일반화의 오류' 일수도 있습니다.

 

제가 경험했던 일부분을 가지고 전체를 판단하는 오류일 수도 있다는 것을 말씀드려요.

지금 서울 부동산 시장 거래 주체는 신혼부부 등 실거주자입니다.

 

아무래도 이 분들은 저 같은 투자를 전문적으로 하는 사람들에 비해서는 거래경험이 적을 수밖에 없겠죠.

그분들은 호가 올라온 것을 보고, 협상도 하지 않은 채 그냥 계약서를 쓰시더라고요. 계약금을 바로 지급하고요.

 

얼핏 보면 이런 생각이 들기도 해요.

 

지금 호가가 오르고, 실거래 가격이 오르고 있으니
다시 21년도 상승장이 나타날까 봐
조급해지고, 바로 계약하는 게 아닐까?

 

 

그냥 3자의 입장에서 제가 볼 때 이런 느낌이 들더라고요.

지금 서울시장 보세요. 장난 아닙니다. 1억은 오른 것은 기본이고 2억 이상도 수두룩 합니다.

 

조급한 마음이 들만도 합니다. 눈앞에서 계약되는 게 계속 보이고, 가격도 오르는 게 체감되니까요.

하지만 이럴 때일수록 조심해야겠다는 느낌이 듭니다.

 

느낌입니다만, 제가 예전 투자했을 때와 비슷해요. 조급하게 따라가면 후회하게 된다는 것을요.

결국 오르락내리락하더라고요. 그때는 한 없이 올라갈 것 같았던 가격들이.

 

신생아 특례 디딤돌대출이 방아쇠 역할을 하다.

 

기준	신생아 특례 디딤돌 대출
대상	대출접수일 기준 2년 내 출산한 무주택 세대주 및 1주택 세대주(대환대출)
소득	부부합산 연 소득 1.3억원 이하, 순자산가액 4.69억 이하
금리	1.6% ~ 3.3%
한도	최대 5억원 이내 (LTV 70%, 생애최초 80%)
기간	10년, 15년, 20년, 30년
대상주택	주거 전용면적 85m2 이하 주택으로 대출 접수일 현재 담보주택의 평가액이 9억원 이하인 주택

 

 

 

 

그렇다면, 왜 갑자기 실거주자들이 주택매매에 참여했을까요?

물론 여러 가지 이유가 있겠지만, 저는 '신생아 특례 디딤돌대출'이 일종의 방아쇠 역할을 했다고 봅니다.

 

국가에서 해주는 대출이에요. 처음 집 마련하시는 분들이라면 무조건 하셔야 합니다.

일반 시중은행을 먼저 가는 게 아니에요. 국가가 저금리로 먼저 해주는 대출상품을 알아보시는 게 맞는 순서입니다.

 

이유는 일단 금리가 너무 저렴하죠? 정부에서 하는 거니 당연히 저금리입니다. 일종의 복지상품이니까요.

위에 적힌 것 기준을 하나씩 하나씩 설명을 해보겠습니다.

 

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금리는 뭐 너무 저렴하죠? 소득에 따라 달라지긴 합니다만 30년 기준으로 했을 때 최대 3.3%인 것은 좋은 것입니다.

그런데 우대 금리도 있어서 더 떨어지겠죠? 금리에서 무조건 혜택을 보고 들어갑니다.

 

소득기준 합산소득 1.3억 원 이하. 이거는 세전소득을 의미합니다. 1년 치를 봐요.

원천징수영수증이라고 생각하시면 됩니다.

 

한도는 최대 5억 원 이내이고, 생애최초는 집 값의 80%까지 해줍니다. 이게 LTV라는 의미예요.

집이 100이라면 80까지 대출금으로 빌려준다는 거예요. 금리는 당연히 저금리죠.

 

대출기간은 길게 하면 무조건 좋아요. 30년 최대로 받는 게 좋습니다. 자산적인 측면에서요.

시간이 지나면 지날수록 돈의 가치는 떨어지기 때문에, 내가 빚을 갚지 않아도 시간이 대신 갚아줍니다.

 

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대상주택이 제일 중요해요! 얼마라고 적혀있죠? 9억 원 이하 주택.

그래서 9억 원 이하 서울 신축아파트가 빠르게 급등한 거라고 저는 보고 있습니다.

 

거래 주체가 신혼부부 등 실거주자 + 정부에서 저금리로 빌려주는 대출정책 + 신축아파트 수요 = 가격 급등

 

앞으로의 부동산투자 방향성

 

지금 가격이 오른 것은 사실입니다. 2억이 솔직히 작은 돈은 아니잖아요?

몇 달 만에 2억이 오르는 걸 보면서, 참 쉽지 않다는 생각이 듭니다.

 

그만큼 가격이 저렴했다고도 볼 수 있을 것 같아요.

저는 다시 기회가 올 거라고 보고 있어요. 왜 그렇게 생각하냐고요?

 

실거주자가 주체적으로
상승을 이끌어냈다고 생각하기 때문이에요.

 

 

지금 다주택자는 취득세율에 막혀서 자산을 취득하기 현실적으로 어려운 시장입니다.

지금 보고 있을 수밖에 없어요. 즉, 시장참여하는 사람이 한정적이라는 의미예요.

 

투자하는 사람이 아니라, 실거주자가 부동산 자산을 계속 살 수 있을까요?

계속 가격을 받쳐줄 수 있을까요? 글쎄요... 저는 한계가 있다고 봅니다.

 

이렇게 시간이 흐르면 매매가는 보합 내지, 완만한 하락을 하지 않을까 싶어요.

받아주는 사람이 점점 더 적어지니까요.

 

대신, 전세가는 지금보다 더 많이 올라가겠죠. 그때 저 같은 투자자가 진입하기 좋은 시장이 됩니다.

그때 아마 이런 분위기겠죠.

 

이제 부동산 가격상승은 끝났네

 

 

저는 이런 분위기를 보고 있어요. 계속 기회는 만들어지고 오더라고요.

그때까지 저의 종잣돈과 아파트를 바라보는 실력을 갈고닦고 있습니다.

 

기회는 준비하는 사람이 잡을 수 있으니까요.

 

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