2025년 서울 부동산 전망, 전세가율 상승 가능성과 갭투자 기회

 

저는 노트북만 있으면 부동산 투자를 하는 대선배님을 볼 수 있어서 너무 좋습니다.

인터넷이라는 세상이 없었다면, 저 보다 더 뛰어난 투자자를 만날 수 있는 기회는 줄어드는 게 사실이니까요.

 

제가 투자 몇 번 해봤다고, 인사이트가 확 느는 것은 아니더라고요 ㅎㅎ

부동산이라는 영역은 계속해서 투자경험을 쌓아가고, 해당 자산을 보유하면서 이런저런 시행착오를 겪는 게 실력이었습니다.

 

무시 못할 정도인 것 같아요 ㅎㅎ

괜히 전쟁에서 산전수전을 겪은 노장을 경계하는 게 이런 이유이지 않을까 싶네요.

 

저 역시도 서울투자를 25년에는 무조건 할 것이기 때문에 시장의 움직임에 민감하게 받아들이고 있어요.

저보다 앞선 선배 투자자분들의 이야기를 들으며, 저의 생각을 정리해보려고 합니다.

 

아 참고로 말씀드리면, 저의 투자방향성은 갭투자입니다.

 

괜찮은 아파트 투자 할 만한 것은 약 3억 정도가 들어간다.

 

 

강남 3구, 용산 그리고 마용성이라고 부르고 있는 지역은 전세가율이 더 낮습니다.

아파트 단지마다 다르겠지만 50% 아래더라고요. 절대가도 높기 때문에 저같이 직장인 투자자가 접근하기엔 무리가 있습니다.

 

물론, 돈이 많은 사람이라면 충분히 접근가능하겠지만 저는 전문직도 아니고 그냥 일반적인 직장인이니까요.

그래서 현실적으로 모을 수 있는 종잣돈이 정해져 있습니다.

 

그 안에서 아등바등하며, 투자로 쌓아올리고 있는 과정이라고 보시면 됩니다.

그래서 한정된 종잣돈 안에서 투자하려고 하다보니 한계점이 존재하는 거예요.

 

소제목에도 적어놓았지만, 이상한 아파트가 아니라 어느 정도 자산상승이 예상되는 아파트들은 약 3억 정도가 들어가는 게 현실입니다.

 

아래에 글에다가 갭 2~3억대 추천드리는 구축아파트 적어놓은 글이니 도움이 되실 겁니다.

서울 2,3억대 갭투자 하기 좋은 가성비 아파트 추천 3곳

 

솔직히 말해서, 직장인이 3억을 모은다는 게 힘든 건 사실이잖아요?

여기에다가 취득세, 공인중개사 수수료, 법무사 등의 부가적인 비용까지 더하면 더 상승하게 되니까요.

 

좋은 아파트 인 건 아는데, 지금 사도 괜찮다는 걸 아는데, 돈이 없어서 진입 못하고 있는 느낌?

내가 자금을 마련할 때까지 서울 부동산 시장이 안 기다려주고 떠나면 어떡하지?라는 조급함도 생기는 게 사실이고요.

 

물론 미래는 알 수 없습니다만, 저 역시 일반적인 사람이기 때문에 이런 마음이 드는 게 사실이에요.

그렇다면 제가 해볼 수 있는 방법은 2가지예요.

 

1. 진짜 급매 물건을 만들어서 싸게 사던가
2. 서울 시장의 전세가가 올라가서 갭이 줄어들던가

 

저도 아파트를 사기 위해서 1번 즉 가격협상을 하는 것은 맞으나, 저도 아직 미숙한 부분이 있기 때문에 잘 안 되는 것도 사실이에요.

 

남들은 턱턱 잘 깎는 것 같지만, 현장에서는 생각보다 쉽지 않습니다.

매도자도 우리랑 같이 똑같은 사람이기 때문에 싸게 팔고 싶은 마음은 어느 누구도 없으니까요.

 

그렇다면 2번. 전세시세가 올라간다면 내가 투자할 수 있는 종잣돈은 점점 더 줄어들 거예요.

거기에다가 1번의 노력까지 덧붙인다면 그나마 가능성이 높아지지 않을까 하는 게 제 계획입니다.

 

현재 투자로 볼만한 아파트는 대부분 전세가율이 60%에 수렴한다.

 

 

그거 아세요? ㅎㅎ 부동산이라는 것은 어딜 가나 현재 비슷하게 시세가 형성되어 있다는 것을요.

참 이거 보면 신기하기도 해요. 그래서 초보자가 돈을 벌 수 있는 확률이 높은 게 아닌가 생각이 들기도 하고요.

매매가	전세가
7억대	4억대
8억대	5억대 초반
9억대	5억대 중후반
10억대	6억대

 

대략적으로 적은 것이긴 하지만, 대부분 이렇게 형성되어 있어요.

전세가율(매매가 / 전세가)이 기가 막히게 60% 정도로 수렴하고 있다랄까요?

 

요즘 올림픽파크포레온으로 공급이 폭발하고 있는 강동구 같은 경우엔 위에 적은 것보다 1억이 더 낮다고 보면 됩니다.

 

이게 평균 70%로 한 단계 뛰면 어떻게 될까요?

 

 

과거 시장을 봤을 때, 도달하지 못할 수치는 아닙니다. 80% 이상까지도 갔으니까요.

 

 

과거가 미래에도 똑같이 재현된다는 보장은 없지만, 어느 정도 반복되는 건 사실인 것 같아요.

주식시장의 흐름을 보면 말이죠.

 

형태는 약간 약간씩 달라지는 게 맞으나, 전체적인 큰 흐름은 비슷하지 않나 생각이 들기도 하고요.

그래서 저는 전세가가 더 붙을 거라고 예상을 하고 있어요. 희망사항이기도 하겠네요 ㅎㅎ

 

개인적으로 부동산 시장이 참 기회라는 생각이 많이 듭니다.

향 후 몇 년 뒤에 자산격차가 많이 일어나는 시기가 아닐까 생각이 들기도 하고요.

 

벼락거지라는 단어. 다시 부활할지도 모릅니다.

 

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