부동산 갭투자 방법 총정리! 수익 내는 실전 전략 공개

 

그동안 부동산과 아파트에 대해 분석글만 주로 적었던 것 같네요.

애초에 어떻게 갭투자를 할 수 있는지 '그 방법'에 대해서는 알려드리지 않은 것 같아요.

 

이번 글에서는 갭투자라는 건 무엇이고, 어떻게 접근해야 하는지 적어보도록 하겠습니다.

아무래도 다른 인터넷상 글과는 다르지 않을까 생각이 드네요.

 

실제로 투자하고 있는 사람의 이야기를 인터넷상에 찾는다는 것은 쉽지 않을 테니까요.

먼저, 갭투자의 의미를 말씀드리자면 매매와 전세금액의 차이만을 가지고 부동산을 소유하는 방법입니다.

 

예를 들자면 이렇습니다.

아파트 가격이 5억이고, 전세시세가 3억이라고 가정한다면 차액 2억만 내고, 그 아파트의 주인이 되는 겁니다.

 

이게 말로는 쉽지, 실제로 해보려고 마음을 먹으신다면 막막하실 거예요.

부동산 투자는 불로소득이 절대 아니거든요.

 

갭투자는 총 2가지 방법이 있습니다.

 

하나씩 하나씩 풀어보도록 할게요.

저의 개인적인 경험과 관점을 듬뿍 넣을 거라, 도움이 많이 되실 겁니다.

 

가장 쉬운 건, 임차인이 이미 들어있는 물건을 사는 것

임차인 유형	금액
전세입자	보증금 OO억
월세입자	보증금 O억 / 월세 OO만원

 

아마 대다수 갭투자를 한다고 한다면, 이 방법으로 접근을 할 겁니다.

매도자가 투자자일 확률이 높고요. 이미 전세입자 또는 월세입자가 들어가 있는 상태입니다.

 

즉, 이미 투자된 물건을 내가 바통터치한다.

 

다른 사람이 투자해 놓은 것을 이어받는다고 생각하시면 됩니다.

매매 대금과 세입자가 가지고 있는 보증금을 제외한 나머지 금액만 내는 것이죠.

 

가장 손쉬운 방법이기도 해요.

내가 전세를 맞출 리스크가 없거든요. 대신에 쉬운 만큼 더 리스크가 큰 것이 존재합니다.

 

 

프랜차이즈 개인사업이 부동산과 다르지만, 예를 들어서 설명해 볼게요.

요즘 개인 사업이 어렵다는 이야기는 많이 들어보셨을 거예요.

 

그래서 프랜차이즈 사장님들이 거래하려고 내놓은 물건 검색이 45,000개나 보입니다.

이걸 내가 투자하는 거예요. 다른 사람이 해놓은 사업을 내가 이어받는 겁니다.

 

제대로 확인하지 않으면 망해요.

 

이미 살고 있는 세입자의 성향, 집 내부 상태, 가격 등 여러 가지를 직접 파악하셔야 합니다.

그리고 아무런 이상이 없다면, 이런 물건을 투자하는 거예요.

 

단순히 갭만 있다고 무지성으로 투자하는 건, 투자가 아니라 투기입니다.

 

 

또 하나 중요한 사실입니다.

전부 다 그런 것은 아니지만, 투자자가 매물을 판다는 것은 수익실현을 하고 빠져나온다는 의미예요.

 

이미 선진입해서 수익을 본 사람이 빠지고, 내가 들어간다는 말이에요.

 

내가 돈 벌 수 있을까요?

 

글쎄요. 저는 힘들다고 봅니다.

특히 제가 위 예시로 든 전주 같은 지역은 말이에요.

 

저기는 지금 미리 투자해 놓은 갭투자들이 빠져나올 타이밍을 재고 있는 곳입니다.

아무것도 모른 채 내가 후진입한다면 그냥 자산 수익 없이 지지부진할 가능성이 높아요.

 

가장 쉬운 방법인만큼, 자세히 알아봐야 하는 방법이 세낀 물건입니다.

 

전세입자를 새로 맞춰, 투자금을 줄이는 방법

유형	주의사항
집주인인 경우	세입자와 이사날짜 사전협의
세입자인 경우	확실한 퇴거여부 확인
공실인 경우	특이사항 없음

 

이 방법이 제대로만 한다면, 가장 이상적인 절차입니다.

내가 새로운 전세입자를 맞추는 거예요. 내가 투자한 아파트 소유권을 가지고 올 때 말이에요.

 

나랑 같이 세입자가 새로운 시작을 한다고 생각하면 됩니다.

이 부분은 처음이신 분은 어려울 거예요. 기술적인 부분이 필요하거든요.

 

하지만 경험 있는 갭투자자들은 대부분 이 방법을 사용합니다.

 

투자금을 확실히 줄일 수 있기 때문이에요.

 

돈 많은 사람이야 투자금 생각 안 하고 몇 역씩 넣을 순 있겠지만 소수라고 생각을 하고요.

대다수는 돈이 한정되어 있으실 거예요.

 

그래서 투자금을 최대한 줄이기 위해 노력을 하게 되는데요.

갭투자가 들어가는 시기 자체가 '전세가율이 상대적으로 높을 때'입니다.

 

매매가격은 지지부진하거나 또는 약간 상승 중인데, 전세가는 더 가파르게 상승해서 비슷해진다는 말이에요.

 

그럴 땐 갭이 급격하게 줄어들게 되는데, 이때 매매가가 지지부진한 아파트를 사고, 높은 가격으로 전세손님을 맞추는 겁니다.

 

이게 가능한 이유는,
잔금까지 일정기간이 존재하기 때문이에요.

 

보통의 경우엔 3개월 정도의 기간이 주어집니다.

계약서 쓴 날부터 잔금까지를 말하는 거예요.

 

하지만, 이것도 협의하기 나름이라 6개월 8개월 12개월 등 더 늘릴 수 있습니다.

그래서 갭을 줄일 수 있는 거예요.

 

갭을 줄이면 뭐가 좋냐? 다른 곳에 또 투자할 수 있어요.

똑같은 실력을 가진 투자자라면 1채 가지고 있는 것보다 2채 가지고 있는 게 자산증식 속도가 월등히 빠르거든요.

 

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쓰다 보니, 길어진감이 없지 않아 있는 것 같은데 어려운 내용이긴 합니다.

글로만 보기보다는 실제 현장에 나가서 부딪히는 것도 한 방법이에요.

 

부동산 사장님과 많은 이야기를 나누고, 투자한 선배들에게 조언을 얻는 것이죠.

100번 듣는 것보다는, 1번 행동으로 옮겨보는 게 더 와닿는 내용이 많으실 거예요.

 

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